[핵심요약] 수도권 꼬마 아파트 천기누설 (쏘쿨)

쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 국내도서 저자 : 쏘쿨 출판 : 국일증권경제연구소 2016.11.14 상세보기

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빌라에서 시작해서 아파트로 가는 길은
꼬마 아파트에서 시작해서 중형 아파트로 가는 것보다
몇 배 더 많은 노력과 돈이 필요하다.

꼬마 아파트는 다음에 당신이 목표로 하는 집으로 가는 최초의 징검다리다.

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인테리어가 좋은 집보다
잘 팔리는 집을 사는 게 중요하다.

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자신이 살고 있는 꼬마 아파트는
언제 갈아타는 게 좋을까?

부동산 하락기가 절호의 기회다.

환금성이 높은 집은 거래가 잘되고
대부분 가격도 민감하게 상승할 뿐만 아니라
하락기에도 잘 버틴다.

다른 아파트 가격이 하락할 때
자신의 꼬마 아파트는 하락하지 않는다면
그 때가 넓은 평수로 갈아탈 최적의 타이밍이다.

하지만 다른 아파트 가격이 하락하는데
자신의 아파트가 하락하지 않는 경우는 거의 드물다.
다른 아파트가 하락할 때
자신의 아파트도 하락한다고 생각하는게 맞다.

대부분 사람은 아파트 가격이 오를 때
집을 팔려고 한다.
하지만 여기서 조금만 더 생각해보자.
자기 집만 오를까?
자기 집이 오르면 남의 집도 오른다.

당신의 꼬마 아파트가 하락했다면
더 큰 평수의 아파트는 더 많이 하락했을 것이다.
넓은 평수의 아파트는
오를 때도 큰 폭으로 오르고
떨어질 때도 큰 폭으로 내린다.
오르고 내릴 때의 차액을 계산해본다면
언제 집을 갈아타는 것이 좋은 시기인지 알 것이다.

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전철역이 있는 지도를 프린트해서
전철역을 중심으로 반경 800m 를 표시하여 원을 그린다.
그곳이 '집중 조사지역' 이다.
800m 는 일반적으로 걸어서 전철역에 갈 수 있는 최대치 거리다.

걸어서 이동할 수 있는 지역이 우선이지만
만약 그것이 어렵다면 그 이상도 파악해둔다.
이 때 버스 환승 등을 이용하는 데 걸리는 시간을 고려해야 한다.
전철역에서 멀어질 수록 시간과 비용이 추가된다.
그러나 집 가격이 아주 싸다면 고려해볼 만하다.

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직장과 집이 가까운 근거리에 접근해 있는 것을
'직주근접' 이라고 한다.

집 현관문에서 회사 출입문까지 (door to door)
아침 출근길이 1시간 30분이 넘어간다면
그 집은 당신에게 적당한 곳이 아니다.
디귿자 싱크대에 드레스 룸까지 갖추고
주차장까지 넉넉한 새 아파트라고 해도
잘못된 선택이다.
출퇴근 시간은 편도 최대 1시간 이내의
집을 구하는 것이 현명한 선택이다.

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서울에서 각종 기업체가 집중적으로 몰려 있는 곳은
강남, 여의도, 서울 시청 근방이다.
서울 3대 업무지구로 불리는 이곳은
직장인들이 가장 많이 출퇴근하는 곳이다.

하지만 서울 시내 업무지구가 밀집된 곳은
집값이 매우 비싸다.
게다가 집중 업무지구는 오피스 빌딩 위주로 되어 있어
아파트, 주택 등 주거 지역이 많지 않다.
따라서 주거에 필요한 학교, 마트, 병원 등
편의시설이 부족하다.
이런 곳은 주거지역으로는 적합하지 않다.

따라서 주변 지역 중에서 집중 업무지구와
교통이 편리하게 연결되는 지역을 중심으로 살펴봐야 한다.

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전셋값 급등으로 자금 여력이 부족한 사람들이
수도권 외곽으로, 기존 외곽에서 더 외곽으로 이사하고 있다.
서울 중심부에서 외곽으로 멀어질수록 집값은 싸다.
내 집을 꼭 서울 중심부에 둘 필요는 없다.
자금이 맞지 않는다면 다음 대안을 마련하는 것이다.
지역을 조금씩 이동해보면 선택의 폭이 넓어진다.
그러나 엉뚱한 곳으로 벗어나지 말고
전철 라인을 따라 움직여야 한다.

서울 수도권 교통의 흐름을 알게 되면
생각지도 못했던 지역을 발견할 수 있다.
서울, 수도권 전체를 조감하며 넓게 보고 크게 생각하자.

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서울 외곽순환 고속도로와 전철 2호선을
서울 수도권 지도에 표시를 하면
2개의 타원이 생긴다.
꼭 '도넛' 모양이다.

동그란 도넛의 가운데 구멍이 나 있는데
이 지역은 중요 지역이라 가격이 만만치 않다.
일반인들은 접근하기도 쉽지 않은 지역이다.

그러면 도넛 바깥쪽은 어떨까?
중심에서 너무 먼 지역은 중요도가 많이 떨어진다.
그러므로 내 집을 선택할 때 제외하는 것이 좋다.

실제 맛있게 먹을 수 있는 '도넛' 부분만 보자.
내 집 마련을 위해 자신만의 맛있는 도넛을 만들어보자.
그리고 맛있게 먹으면 된다.

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지역명으로만 검색하지 마라

지역명으로만 검색하면 전철역 가까운 아파트 단지조차
검색이 되지 않는 곳이 많다.
예를 들어 분당에 있는 오리역 주변의 아파트를 알아보기 위해
'성남시 > 분당구 > 구미동' 이렇게 지역으로 검색하면
원하는 아파트 단지를 찾을 수 없다.
이럴 경우에는 '오리역' 반경 800m' 로 검색을 해야
많은 정보를 얻을 수 있다.

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지역의 장점은 그 지역 부동산 중개업소, 지역 주민을 통해 쉽게 파악할 수 있다.

하지만 단점은 어떻게 알 수 있을까?
단순하지만 가장 효과적인 방법은 바로
옆 동네를 통해서 알아보는 것이다.

예를 들면 평촌과 산본으로 임장을 갈 때
산본의 단점을 알고 싶으면
평촌 지역 부동산 중개업소에 가서 물어본다.
"사장님, 제가 산본과 평촌 중 비교해보고 좋은 곳에서 살려고 하는데 산본 어때요?"
"산본에는 가지 마. 산본은 산이 많아 산본이야."
"그래요? 산이 많으면 공기가 좋겠는데요?"
"공기만 좋으면 뭘 해? 언덕에서 유모차 끌고 다녀봤어? 공기 좋아서 애한테 쐬어주고 싶은데 힘들어서 못 나가."

이번에는 산본 부동산 중개업소 사장한테 물어봤다.
"사장님, 제가 산본과 평촌 중 비교해보고 좋은 곳에서 살려고 하는데 평촌 어때요?"
"평촌? 별루야. 너무 휑해. 전철역, 상가가 너무 멀어."

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아이스 브레이킹

1단계, 관심 있는 지역으로 무조건 간다.
2단계, 동네 슈퍼를 찾아 음료수를 사 먹어라.

"여기서 슈퍼 오래 하셨어요?"
"왜요? 한 10년 됐는데요?"
아, 10년... 기회는 이때다.
"이쪽으로 이사하려고 집을 알아보고 있는데 10년 하셨으면 잘 아시겠어요. 이 동네 어때요?"

슈퍼 주인은 많은 이야기를 해줄 것이다.
사람들이 어디로 직장을 다니는지,
마을버스 노선은 어떤지,
전철역 가는 지름길은 어떻게 되는지,
일 잘하는 부동산이 어느 곳인지 등...
주의할 점은 질문을 요령껏 잘 던져야 하고,
바쁜 시간보다 한가한 시간에 찾아가야 한다는 것이다.

"그런데 2~3년 밖에 안 된 가게면 어쩌지요?"
그 점도 걱정할 것 없다. 이렇게 물어보면 된다.
"온 지 얼마 안 되셨으니 다른 지역과 차이점을 더 잘 아시겠어요."

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동네 슈퍼 다음으로 자주 이용하는 곳이 식당이나 분식점이다.
식사하면서 천천히 이것저것 물어보면
분식점 사장들도 친절하게 잘 이야기해준다.
물어볼 때는 젊은 사장보다 나이가 어느 정도 있는 분이 좋다.
물론 젊어도 동네 토박이면 잘 가르쳐 줄 것이다.

나는 지금까지 임장을 나가 의외의 도움을 받은 사람이
세탁소 사장들이었다.
동네에서 오래된 세탁소 사장들은 배달하러 다녀서
그 동네 사람들을 많이 안다.
게다가 항상 사람들을 많이 대하기 때문에 대부분 친절하다.

반면 그 동네의 아파트 시세나 동네 사람들에 대해 잘 모르는 이들도 있다.
아주 젊은 남녀나 아파트 경비 아저씨다.

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윗집, 아랫집을 꼭 방문하라

계약하기 전에 반드시 거쳐야 할 단계가 있다.
바로 '층간 소음 확인하기' 이다.
위층을 방문할 때 "층간 소음 체크하러 왔습니다" 라고 말하면
누구도 문을 열어주지 않는다.
이 때도 부부가 같이 가는 것이 좋다.
벨을 누른 후 안에서 응답이 있으면 이렇게 말하라.
"아랫집으로 이사할 사람인데요, 누수가 있나 해서요."
대부분은 누수 이야기에 의아해한다.
문을 열어주면 누수 이야기를 하다가
아이들 이야기로 화제를 살짝 돌린다.
"그런데 자녀분은 있으세요? 저희 애는 어린이집에 보내야 하는데 어디가 좋은지 여쭈어봐도 될까요?"
누수 여부도 확인하고 아이가 몇 살인지 알아봐야 한다.
윗집의 아이가 한창 집에서 점프하고 뛰어다닐 나이인지 확인하는 게
이사한 후의 정신건강에 좋다.
베란다나 복도에 담배통이 있는지도 확인하라.
나중에 담배 연기가 올라오는 일로 힘들 수 있다.

아랫집은 누가 살아도 상관 없다고 생각하는 사람이더라도
아랫집이 어린이집이라면 피하는 것이 좋다.
소음은 위에서 아래로만 내려오는 것이 아니고
아래에서 위로 올라오기도 한다.

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아파트 주민을 위해 만든 공원이나 놀이터가
반드시 좋은 것만은 아니다.
공원은 24시간 개방된 곳이 많아
여름에는 밤새 배드민턴 같은 운동을 하는 사람들이 많다.
에너자이저 같은 아이들은 해가 져도
소리를 마구 지르며 놀이터에서 뛰어다닌다.
밤이 되면 그 소리가 아파트 단지를 뒤흔든다.

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단지 안 근린상가에 여러 중개업소가 잔뜩 모여 있는데
경험에 비추어봤을 때 코너에 있는 중개업소가
일을 가장 잘하는 경우가 많았다.
또 친화력이 좋은 여자 사장들이 운영하는 부동산 중개업소는
동네 사랑방 역할을 한다.
동네 아줌마들이 시장에 오가는 길에 한 번씩 들른다.
이곳은 부동산 거래뿐만 아니라
동네의 다양한 소식이 모이고 퍼지는 곳이기도 하다.

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매도자 사연을 들어라

아기가 태어나서 집이 좋다거나,
직장을 옮겼다거나,
세금 문제나 돈이 급할 때 집을 판다.

세금 문제나 돈이 급할 때 파는 물건은
매도자가 심리적으로 쫓기는 경우가 많다.
따라서 이런 경우는 조금 유리하게 가격을 깎을 수 있다.
대신 세상에 공짜가 없으므로
계약금을 관례 (10%) 보다 많이 주거나
잔금을 빨리 치러주는 조건으로 협상할 수 있다.

상대방 처지에서 바라보면서
매도자가 원하는 것이 무엇인지 파악하는 것이 중요하다.
부동산은 결국 사람 사이의 대화로 시작하여 대화로 끝난다.

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평판이 좋은 인테리어 사장을 찾아라

부동산 중개업소 근처에 보면 인테리어 사무실이 있는데
그 동네 공사 경험이 많고 평판이 좋은 사장을 만나는 것이 관건이다.
또한 요즘 유행하는 스타일도 잘 알고
내가 원하는 사항을 열심히 경청하는 분을 만나는 것이 좋다.

여러 인테리어 가게에서 견적과 상담을 받아보고 비교하라.
무조건 싸게 해준다고 덥석 계약을 해서는 안 된다.
사후관리까지 생각하면 싸게 하는 것보다는
제값을 주고 일을 정확하게 하는 것이 더 중요하다.

실력을 확인할 방법은 실제 공사한 곳에 가서
양해를 구한 후 구경해 보는 것이다.
실제 공사를 의뢰했던 고객을 직접 만나
어땠는지 물어보는 방법이 가장 좋다.
만약 먼저 공사한 집을 보여달라는 것을 거절하는 사장이라면
기존에 공사한 고객들과 원활한 관계를 맺지 못했을 확률이 높다.

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집이란 시멘트 덩어리와 내부 인테리어가 중요한 게 아니다.
그것은 껍데기일 뿐이다.
중요한 것은 입지다.
예쁜 인테리어, 디귿자 싱크대,
넓은 평면도를 중요하게 생각하는 것이 아니라
부동산은 입지가 전부라는 것을 기억해야 한다.

전철도 들어가지 않는 경기도 외곽
허허벌판에 있는 넓은 새 아파트보다
서울 한복판 전철역 근처의 소형 아파트에서
사람들은 더 살고 싶어 한다.

껍데기만 보지 말고
그 물건의 본질 가치를 보길 바란다.

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좋은 물건을 나쁜 가격에 사지 마라

다음 질문을 할 때 "YES!" 가 나와야 한다.

"옆집이 같은 가격에 나와도 또 살 거야?"
"지금 당장 팔아도 수익이 나는가?"

아무리 전철역 앞이라고 해도
너무 비싼 가격의 아파트는 재고해야 한다.

예를 들면 1층 남향이 3억 원인데,
공원 전망이 좋다고 9층을 3억 9,000만 원 부른다고 치자.
같은 남향인데 단지 전망이 나온다고
9,000만 원을 더 줘야 할까?
전망이 좋다는 이유만으로 가격이 30% 더 비싼 것은 말이 안 된다.

좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있을 거라는 생각을 버리고
나쁜 집을 좋은 가격에 사야겠다는 현실적인 목표를 세워야 한다.
그래야 더 넓은 시야로 많은 집을 보고
그 중에서 가장 싼 집을 살 수 있다.

좋은 물건은 없다. 좋은 가격만 있을 뿐...
나쁜 물건은 없다. 나쁜 가격만 있을 뿐...

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아파트 안팎 꼼꼼히 살피기

• 아파트 외부
  • 입구
    • 입구에서 들어오는 길은 주차장과 연결이 잘 되어 있는지
    • 출입구 동선은 괜찮은지
  • 엘리베이터
    • 게시판과 엘리베이터 내부 청소 관리는 잘되고 있는지
  • 복도
    • 복도에 섀시가 설치되어 있는지
      • 복도 쪽 섀시가 없다면
        • 겨울철 추위로 계량기 통파 사고 잦음
        • 비 오는 날엔 비가 복도에 들이침
        • 겨울엔 복도가 빙판길
• 아파트 내부
  • 현관문
    • 녹슬거나 휘어진 곳은 없는지
    • 잘 열리고 닫히는지
    • 인터폰이 잘 작동되는지
    • 센서등 동작 확인
  • 신발장
    • 레인부츠 감안해서 크기가 넉넉한지
    • 위치는 적당한지
  • 거실
    • 거실 전등을 모두 끄고 낮에 봤을 때 집 안이 충분히 밝은지 확인
      • 햇빛이 넉넉히 들어와야 겨울철 난방비도 절약되고 빨래도 잘 마름
      • 낮에도 전등을 켜고 생활해야 하면 일조량이 많은 집보다 전기료가 많이 나옴
    • TV 와 쇼파를 놓을 위치 확인
  • 섀시
    • 거실 섀시, 베란다 섀시가 주저앉은 데가 없는지, 잘 열고 닫히는지 확인
    • 방 창문 섀시는 이중창으로 되어 있는지 확인
      • 먼지 차단 / 방음 (소음 차단) / 단열 (온도 유지)
    • 섀시 창문 종류 확인
      • 나무창, 쇠창 재질은 단열과 밀폐력이 떨어져 겨울철 황소바람이 창문 틈 사이로 들어옴
      • 하이 섀시 (플라스틱) 이중창이 가장 좋음
  • 안방
    • 3m (10자) 장롱이 들어가는 크기인지 확인
    • 장롱 뒤편 (주로 환기가 안 되는 곳) 에 곰팡이가 없는지 확인
  • 앞 베란다
    • 전망 확인
    • 일조량 확인
    • 햇빛을 가리는 건물 (앞 동) 이나 나무 등이 있는지 확인
      • 저층인 경우 나무가 햇빛을 가리고 있으면 활엽수인지 침엽수인지 확인
        • 활엽수는 겨울철에 나뭇잎이 다 떨어져서 햇빛을 막지 않음
      • 밖에서 보아야 더 정확히 보이는 경우도 많음
    • 베란다 창문을 열었을 때 공기 순환이 좋은지 확인
      • 베란다 창문이 작게 시공되어 자연 환기에 부적합할 수도 있음
      • 베란다 앞에 차가 많이 다니는 도로가 있으면 먼지와 소음에 시달림
    • 도로 가까이에 있는 아파트는 창문을 열고 소음을 꼭 들어보자
      • 심한 경우 거실에서 텔레비전 소리도 제대로 들을 수 없음
      • 밤에 잘 때는 소음이 더 크게 들림
    • 밤에 조용하게 잠을 편안히 잘 수 있는 집이 좋은 집
      • 바로 앞에 상가나 술집이 있으면 늦은 새벽까지 소음 공해 + 불빛 공해
      • 눈으로만 보지 말고 현장에서 밤낮으로 최대한 오감을 이용해서 느껴보길 권함
    • 베란다 양쪽에 수납장이 설치되어 짐 보관이 좋은지 확인
      • 계절 별로 쓰는 큰 짐 (선풍기 / 제습기 / 가습기 등) 은 베란다에 보관하면서 시즌별로 꺼내 쓰는 경우가 많음
    • 베란다 천장에 설치된 건조대
      • 빨래가 잘 마르게 햇빛이 잘 드는 위치인지 확인
      • 햇빛이 드는 곳이 아니라면 건조대를 옮겨 다른 곳에 설치
  • 주방
    • 싱크대 상판 조리대 공간이 여유 있는지 확인
    • 수납공간은 상부장, 하부장이 넉넉한지 확인
    • 쿡탑 (매립형 가스레인지) 이 설치되어 공간 활용이 좋은지 확인
    • 후드는 잘 작동을 하는지 확인
    • 환기할 수 있는 주방 창문이 있는지 확인
    • 주방이 너무 크지 않은지 확인
      • 너무 쓸데없이 커도 방이 작아지므로 적당한 밸런스를 유지해야 함
    • 냉장고 / 식탁 자리 확인
  • 다용도 실
    • 세탁기 자리
      • 원하는 세탁기가 들어갈 수 있는 크기가 나오는지 가로 x 세로 x 높이 사이즈 정확히 확인 
      • 상수, 하수, 전기 확인
    • 보일러가 있는 장소는 창문을 통해 가스 환기 문제와 배관, 콘센트 체크
  • 뒤 베란다
    • 주방을 기준으로 양쪽 다 통 베란다가 있는지 확인
    • 살림을 하다 보면 주방의 많은 물건을 뒤 베란다에 수납하는 경우가 많음
      • 음식을 잠깐 식히거나, 다양한 식재료를 저장할 때도 햇빛이 안 드는 서늘한 뒤 베란다가 유용
  • 욕실
    • 너무 작아서 사용이 불편하지 않은지 확인
    • 욕조가 설치되어 있는지 확인
      • 아이들을 씻기거나 겨울 이불 빨래에 유용
    • 환풍기 동작 확인
      • 테이프나 시트지로 막았는지 확인
        • 위 아래층의 안 좋은 냄새 (담배 냄새 등) 가 들어와서 막은 경우가 많음
    • 콘센트 확인
      • 비데 설치 / 전자제품 사용이 용이한지
    • 수압이 강한지 체크
      • 변기물이 잘 안내려가면 변기 교체도 생각 (25만원 내외)
    • 안방 욕실은 샤워까지 가능한 적당한 크기인지 확인
  • 보일러
    • 겉에 시공일자 확인
      • 10년이 넘었다면 교체하는 것이 좋음
      • 40~70만 원
    • 보일러가 없는 지역난방, 중앙난방은 겨울철 난방비 확인
      • 관리비 영수증 참조
      • 관리비 : 중앙난방 > 개별난방 > 지역난방 순으로 적게 나옴
    • 배관이 낡아 누수가 있거나, 연소통 설치가 일반적이지 않은 경우
      • 보일러 기사를 불러서 확인 필요
        • 겨울철 집안의 난방과 온수
        • 유독가스 배출되는 중요 위험 시설
        • 철저하게 관리해야 안전하고 효율적인 사용 가능
  • 기타
    • 전체적으로 누수나 결로가 없는지 벽면을 꼼꼼히 확인
      • 특히 아파트 1층, 탑층, 사이드 집은 결로가 심한 경우가 많음
      • 결로가 심하면 보통 시트지 같은 것으로 곰팡이 얼룩을 가려놓는 집이 많으니 잘 살펴야 함
    • 창문 섀시 실리콘에 곰팡이 자국 유무
    • 물을 많이 쓰는 싱크대 주변, 욕실 주변, 확장한 섀시 주변은 바닥재가 변색하였거나 썩은 곳이 없는지 확인
      • 깔판 등으로 가려놓은 곳도 많으니 꼭 들춰본다
    • 발코니 확장한 집
      • 단열 공사와 바닥 난방 배관 공사를 꼼꼼히 했는지 체크
    • 벌레가 많은 집 체크
      • 싱크대, 신발장에 벌레 제거제 설치 여부

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도롯가나 마트, 초등학고, 시장, 공원 바로 옆 아파트는
소음 피해를 보는 경우가 많이 있다.

초등학교 옆 아파트에 살아 본 적이 있는데
이사한 첫째 주 주말부터 새벽 5시에
동네 조기 축구회 아저씨들이 몰려나와
소리 지르며 공을 차는 소리를 들어야 했다.

조용한 걸 중요한 조건으로 생각하는 사람에게는 경험상
고3 학생들이 공부하는 고등학교 근처를 추천한다.

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집값이 너무 비현실적인 것 아닌가요?

1990년대 초반 서울 버스요금이 170원 정도였다.
현재 2016년 서울 버스요금은 1,300원이다. (765% 상승)

인플레이션은 경제가 성장하는 나라에서는 당연한 현상이다.
우리나라 경제는 앞으로도 지속해서 성장할 것이며
그에 따라 물가도 계속 오를 것이다.

인건비, 원자재, 땅값 등이 상승하니
당연히 집값도 오를 가능성이 높다.

집값이 지금보다 하락하면
집 없는 사람들이 집을 살 수 있을까?
집값이 뻔히 하락할 걸 알고 있다면
집을 살 사람은 없을 것이다.

집값이 계속 하락하는 경제 침체기라면
집값이 문제가 아니라
우리나라 경제 자체가 위급한 상황이고
비상사태라고 할 수 있다.

집값이 하락해야 집을 살 수 있다는 생각은
경제를 전혀 모르는 정말 순진한 생각이다.
집값이 물가상승분 정도로 천천히 오르게 하는 것이
정부의 목표다.

현재 집값은 비현실적이지 않다.
현재 우리나라 집값은
우리나라 1인당 국민소득에 걸맞은 자산 가격이다.
집값은 어느 한 사람이 결정하는 것이 아니다.
여러 요소가 맞물려 가격이 결정되는 것이다.
결국, 수요와 공급이 만나는 지점에서 가격은 결정된다.

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집값이 하락하면 어떡하나요?

실제로 집값이 하락한 적이 있다.
IMF 외환위기와 2008년 금융위기 때다.

매년 3,000만 원씩 상승하던 지역이
IMF 때 3,000만 원 하락했다.
그런데 그 다음엔 어떻게 되었을까?
그 다음 해 바로 6,000만 원이 올랐다.
3,000만 원 떨어지고 6,000만 원 올랐으니
3,000만 원이 오른 것이다.

2008년도 금융위기 때 상황은 어땠을까?
2013년도까지 집값이 하락했다.
2억 원짜리 집이 1억 8,000만 원으로 떨어졌다.
그러나 서서히 시세를 회복하더니
그 다음엔 2억 2,000만 원이 됐다.
2,000만 원씩 오르던 동네가
그 다음엔 4,000만 원이 올랐다.

가격 하락과 상승을 비교해보면
결론적으로는 천천히 물가상승분 정도 오른 것이다.

지난 10년간 가격이 하락한 서울 수도권 역세권 아파트가 있을까?
서울 수도권 전철 역세권, 대단지 소형 아파트 중에서
지난 20년간 가격이 하락한 아파트가 있을까?
단언컨데 없다.

서울 수도권 아파트 가격은
2008년 금융위기 이후 2013년까지 대부분 하락했다.
2016년인 현재까지도 아직 가격을 회복하지 못한 곳도 있다.
하지만 10여년 전과 비교하면
서울 수도권 역세권 소형 아파트는 대부분 가격이 상승했다.

꼭 알아야 할 것은
내 집 마련은 불과 1~2년 뒤를 바라보고 집을 사는 것이 아니라는 것이다.

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새 아파트 가격만 오른다는데요?

새 아파트만 가격이 오르는 것이 아니다.
낡고 헌 아파트도 가격이 오른다.
시멘트 덩어리보다 그것이 서 있는 땅이 더 중요하기 때문이다.

흔히 착각하는 것 중 하나가
집이 자동차와 비슷하다고 생각하는 것이다.
아파트는 자동차와 완전히 다르다.
자동차는 낡으면 가격이 하락하지만,
아파트는 낡아도 가격을 유지할 뿐만 아니라
오히려 오르기도 한다.

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눈을 뜨고 인테리어만 보지 말고
오히려 눈을 감고 입지의 가치를 보라.

좋은 입지란 무엇일까?
전철역과 주요 도로 근처에 위치!
초 / 중 / 고등학교, 학원가와 가까운 위치!
마트, 병원, 백화점, 관공서 등 기반 편의시설이 가까운 위치!
즉, 사람들이 생활하기 편한 곳이 입지의 핵심이다.

우리가 중점적으로 보아야 할 것은
집 안이 아니라 집 밖이다.
먼지 날리는 허허벌판에 새로 지은
화학약품 냄새나는 새 아파트보다
편의시설 잘 갖춘 동네에 있는
낡은 아파트가 더 좋다.

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집값이 하락해서 전셋값 이하로 떨어진다면
세입자의 전세 보증금도 보호받기 힘들어질 수 있다.
전세 보증금은 보통 몇억 원으로
자신의 전 재산인 경우가 많다.

내 월세 혹은 전세 보증금은 안전할까?
집주인이 대출이 있고
대출 이자를 제때 안 낸다면 당연히 문제가 생긴다.
또 집주인이 국세, 지방세를 체납했을 경우
집에 문제가 생기면
세입자 전세 보증금보다 국가에서 먼저 세금을 회수해간다.
국가의 세금 확보가
세입자들의 재산 보호보다 더 중요하다고 보는 것이다.
국가가 세입자 편이라고 생각하면 오산이다.

더 중요한 문제는 인플레이션이다.
2년 전 전세금 2억 원이라는 돈은
지금 2억 원이라는 돈과 숫자만 같을 뿐이지 다른 가치다.
인플레이션 때문에 시간이 흐를수록 돈의 가치가 하락한 것이다.
사람들은 숫자만 같으면 안심한다.
전세 만기가 되는 2년마다 정확하게 2년 치의 물가상승분만큼
전세 보증금의 가치가 하락하는 것이다.

결국, 전세 보증금은 절대로 안전하지 않다.
리스크를 안고 자신의 전 재산인 전세금을 2년간 맡기는 일은
기회비용을 2년간 날리는 일이다.

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가격이 하락하지 않는 집도 있나요?

집은 내가 몇 년 사용하다 팔 때
내가 원래 산 가격보다 더 비싸게 팔 수 있다.
나와 우리 가족이 편안하게 쉬고,
행복하게 지내면서 몇 년간 충분히 사용했는데
오히려 가격을 더 올려준다니.
이렇게 우리가 사용하는 물건 중에
산 가격보다 훨씬 더 많이 받으면서 팔 수 있는 물건은 극히 드물다.
가치를 볼 수 있는 안목만 있다면
당신이 살고 있는 집으로 몇 년 치 연봉을 벌 수도 있다.

초보자들은 좋은 입지의 아파트를 찾아야 한다.

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집을 사기에 좋은 시기는 언제인가요?

봄, 가을에는 물건이 많이 나온다.
그 때 집을 사는 사람은 초보다.
많이 나오는 만큼 구하려는 사람도 많기 때문이다.

비수기에는 거래가 드물어 가격 협상에 유리하다.
그리고 집의 문제점을 더 많이 체크할 수 있다.
여름엔 창틀과 벽 사이로 비가 새는지,
겨울엔 베란다의 우수관이 얼지 않는지,
꼼꼼하게 볼 수 있다.

비수기에 사면 적어도 500만 원은 싸게 살 수 있다.
비수기라고 모두 다 싸게 내놓는 것은 아니지만,
꼭 팔아야만 하는 급한 사람들이 있다.
이들의 아파트를 기다려야 한다.

남들이 움직이지 않을 때가 기회다.
세상에 공짜가 없듯 헛된 노력 또한 없다.

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