[핵심요약] 나는 돈이 없어도 경매를 한다 (이현정)

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[핵심요약] 나는 돈이 없어도 경매를 한다 (이현정)

포토캐논 2020. 8. 8. 17:43

나는 돈이 없어도 경매를 한다: 국내도서; 저자 : 이현정; 출판 : 길벗 2013.08.05

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하루 종일 일만 하는 사람은 돈 벌 시간이 없다

- John D. Rockefeller -

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경매 사건번호는 뭐고, 물건번호는 뭐예요?

2009타경 15900(2)

2009
- 경매에 부쳐진 연도
타경
- '타경' 은 경매를 진행하는 사건이라는 뜻이예요.
- 낙찰 후에 강제집행을 위한 인도명령을 신청하면 '타기'
- 부동산 가압류 사건에는 '카단'
- 입찰자가 자주 보는 것은 두 가지. '타경' 과 '타기' 예요.
15900
- 이 물건의 고유번호
- 2009년도에 15900번째로 부쳐진 경매물건이라는 뜻이죠.
- 해가 넘어가도 이 번호가 그대로 사용됩니다.
(2)
- 이것은 물건번호예요.
- 한 사람이 소유한 물건이 여러 건 동시에 경매로 진행될 때 각 물건별로 번호가 부여되는데, 사건번호 뒤에 괄호를 붙여 물건번호를 표시하지요.
- 위에 예시된 경매물건은 물건번호가 2 라는 말이예요.
- 이런 경매물건에 입찰을 할 때에는 입찰서에 반드시 물건번호를 기재해야 해요.

하나의 사건번호에 물건번호가 여러 개 있는 경우엔 단 한 개라도 낙찰이 안 되면 어느 물건도 배당이 진행되지 않는다는 점에 유의하세요. 세입자가 살고 있는 집이라면 배당이 돼야 명도를 할 수 있으므로, 잘못하면 명도하는 데 무한정 시간이 걸릴 수 있겠죠? 그러므로 여러 개의 물건번호가 있는 물건은 신중하게 접근하세요.

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급전이 필요할 때 유용한 대출 3가지

보험의 약관대출
- 해약환급금을 담보로 대출을 받는 것이다. 본인의 돈을 담보로 하기 때문에 따로 심사를 받을 필요도 없고, 신청만 하면 언제라도 입금받을 수 있다. 내 돈을 담보로 하는 약관대출은 신용평가에도 영향이 없어 신용대출과는 다르다.
변액유니버셜 보험의 중도인출
- 중도인출은 나중에 받을 환급금 중 일부를 미리 인출하는 것이다. 돈을 몇 달 쓰고 상환할 것이라면 약관대출을 이용하고, 오랫동안 상환하지 못할 것이라면 중도인출을 쓰면 된다.
마이너스 통장
- 일반적으로 내가 필요할 때 마이너스 통장을 만들려고 하면 은행에서 잘 받아주지 않는다. 그래서 은행에서 먼저 우수고객이라며 마이너스 통장을 개설해 준다는 연락이 왔을 때 일찌감치 만들어두는 게 좋다. 급전이 필요할 때는 카드보다 마이너스 통장을 이용하는 편이 낫다.

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경락잔금대출 비율은?

경매로 집을 사면 대출을 많이 받을 수 있어요.

일반대출은 매매가격의 60% 정도까지 대출을 해주지만,

경락잔금대출은 낙찰가의 80% 까지 받을 수 있거든요.

하지만 대출은 가급적 집값의 50% 내에서, 최대 60% 가 넘지 않는 것이 좋답니다.

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우편물이 쌓여 있다면

우편함에 우편물이 쌓여 있는 경우는 크게 두 가지예요.

사람이 살고 있지 않거나 (어쩌다 들어오거나)

집 관리를 잘 안 하는 사람!

이런 사람들은 연락하기가 쉽지 않아 명도가 어려울 수 있으니 주의하세요.

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시세의 척도는 부동산 중개사무소

집을 파는 사람과 사는 사람이 부동산 중개사무소에서 얻는 가격 (시세) 정보는 각각 달라요.

집을 사려는 사람에게는 나중에 깎아줄 요량으로 일단 높은 가격을 부르기 때문이지요.

그래서 차라리 솔직하게 경매물건을 보러 왔다고 말하는 게 나아요.

공인중개사도 괜히 힘 뺄 일 없고,

물어보는 사람도 당당하니까요.

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이사와 매매는 정비례할까?

이삿짐이 자주 들고 난다고 매매가 잘되는 것은 아닙니다.

매매거래가 아니고, 전세나 월세로 이사를 하는 경우도 있으니까요.

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경매된 집에 전부터 살고 있는 사람을 점유자라고 하고,

이들을 내보내는 것을 명도라고 한다.

점유자와의 만남은 편치 않다.

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잔금을 치렀어도 집주인이 안 떠나면 내 집이 아니다

경매 나온 집에는 다 사연이 있다.

이분은 잘나가던 화장품 유통회사 여사장님이셨단다.

필요할 때마다 급전을 썼는데,

2000만원을 제 날짜에 갚지 못해서 경매가 시작된 것이었다.

집에 잡혀 있는 부채도 많고 해서

본인이 다른 사람 명의로 낙찰을 받을 계획이었다고 한다.

집주인이 다른 사람 명의로 자신의 집을 낙찰받는 이유는

집의 등기부등본이 다시 깨끗해지고,

집에 대한 채무도 사라져

여러모로 이점이 있기 때문이다.

주로 집을 팔아도 빚을 다 갚을 수 없을 때 이런 편법을 쓴다.

그런데 내가 낙찰을 받았고,

중간에 컨설팅사의 실수로 대화가 꼬여버린 것이다.

그러나 나는 이미 잔금납부를 마쳤고,

이제 이분이 본인 집을 퇴찾으려면

내게 정당하게 사는 방법밖에 없다.

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다른 사람 명의로 입찰하면?

채무자 (집주인) 는 경매에 참여할 수 없기 때문에

다른 사람 명의로 대신 입찰을 하는 경우가 종종 있어요.

이런 경우, 만약 다른 사람이 낙찰을 받아버렸다면?

집주인이 낙찰자에게 보증금을 돌려준다면

낙찰자는 잔금납부를 안 하겠지요.

그럼 낙찰자의 보증금은 법원에 몰수가 되고,

집은 미납으로 유찰됩니다.

유찰이 되면 다음 회에 집주인이 다시 낙찰을 받을 기회가 생기죠.

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전 집주인과의 월세계약은 위험해요

인도명령은 낙찰받고 6개월 내에 해야 해요.

만일 전 집주인에게 월세를 줬다가 6개월이 넘으면

인도 명령을 할 수 없어 강제집행도 불가능합니다.

6개월 뒤 태도가 돌변해 안 나가겠다고 버티면 난감하죠.

딱 하나 방법은 명도소송인데

그 과정은 강제집행보다 훨씬 더 복잡하고 시간도 오래 걸려요.

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경매의 순서

현장조사 -> 입찰 -> 낙찰 -> 대출 및 잔금납부 -> 명도 -> 이사

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내 집이 주는 심리적인 변화는 생각보다 무척 크다.

그러니 임대를 생각한다 하더라도

내 집부터 먼저 마련하자.

안정된 상태에서 경매를 하는 것과

불안하고 초조한 상태에서 경매를 하는 것은

결과에도 큰 영향을 미치게 마련이다.

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아파트의 분양절차

내게 적합한 아파트 정하기 -> 청약저축에 가입해 신청 자격 만들기 -> 입주자 모집공고 확인 -> 청약하기 -> 입주자 결정 -> 계약 및 중도금 납부 -> 잔금 납입 후 입주

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경매로 집을 사면

집의 내부를 확인하기도 힘들고,

시간도 급매보다 더 걸린다.

이것저것 알아야 할 것도 많고,

살고 있는 사람도 내보내야 하는 어려움이 있는 것도 사실이다.

그럼에도 불구하고 집을 사는 가장 좋은 방법이 무엇이냐고 묻는다면,

나는 주저 없이 경매라고 말한다.

경매야말로 집을 가장 싸게 살 수 있는 방법이기 때문이다.

이 말은, 경매로 집을 싸게 사지 못한다면 아무 의미가 없다는 말이다.

경매로 낙찰받은 집이 급매가보다 비싸다면 실패한 것이다.

경매가격과 매매가격이 같다고 해도 마찬가지다.

같은 가격이라면 매매로 사는 것이 더 유리하다.

집상태를 미리 볼 수 있고,

주인에게 수리를 요구할 수도 있으니까 말이다.

관리비나 뒤처리도 깨끗하다.

무엇보다 주인이 스스로 나가니 좋다.

때로는 경매로 낙찰받는 것만큼 저렴한 급매물건이 나오기도 한다.

이러한 급매를 잘 잡는 사람은 경매하는 사람이다.

일반 사람은 가격이 싸도 싼지 모르고,

지나치게 싸서 이상하다고 여기고 도망가기도 한다.

잊지 말라! 경매는 집을 싸게 사기 위한 하나의 방법이다.

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경매 6단계

목표설정 - 내가 원하는 집은 어떤 집인가?
- 당신이 그토록 원하던 집이다. 아무 집이나 되겠는가. 다른 누구가 아닌 당신이 살 집이다. 당신이 원하는 집은 어떤 집인가. 당신과 함께 살 가족에게 필요한 요건은 무엇인가. 당신이 가진 돈으로 필요한 집을 살 수 있는가. 대출을 해야 한다면 얼마나 할 것인가.
- 먼저 원하는 집에 대한 목표를 구체적으로 설정하자.
권리분석 - 위험하지 않은 물건을 고른다
- 경매에 나오는 집들은 무언가 사연이 있는 집이다. 복잡한 사연은 등기부등본을 보면 대략 알 수 있다. 법원에서는 매각물건명세서를 통해 집에 어떤 문제가 있는지 알려준다. 당신은 이러저러한 사연과 문제가 있는 집들 중에서 내가 감당할 수 있는 문제를 가진 집만 골라내야 한다. 이것이 권리분석이다.
- 내가 원하는 집을 마음껏 고른 후에 권리가 복잡해서 어려운 집, 살고 있는 사람이 쉽게 나가지 않을 듯한 집, 명도가 힘들어 보이는 집을 하나씩 제외시키는 것이다.
- 이런 단계를 거치고 나면, 마지막에 남은 집은 권리관계도 문제가 없고, 마음에도 드는 집일 것이다.
현장조사 (임장) - 인터넷으로 사전조사 끝나면 현장으로 출동
- 현장조사도 자유여행과 유사하다. 인터넷으로 할 수 있는 모든 조사를 다 하고 가야 한다. 현장조사는 내가 조사한 것이 정확히 맞는지를 확인하는 절차다. 그렇다고 현장에 가는 일을 생략하면 절대 안 된다. 인터넷으로 알아본 정보가 현장과 다른 경우도 종종 있으니 말이다.
입찰 - 내가 찜한 물건 입찰하기
- 입찰의 핵심은 입찰가격이다. 입찰가격은 임장을 가서 현재 매매가격을 확인하고, 이를 기준으로 정해야 한다. 오래전 매겨놓은 법원의 감정가를 기준으로 입찰가를 정하면 자칫 높은 가격을 쓸 수도 있으니 주의해야 한다.
- 입찰을 하러 법원에 가기 전, 은행에 들러 물건의 보증금을 수표로 끊어가는 것이 좋다. (현찰로 가져가면 법원 집행관이 돈 세느라 날샌다.) 입찰은 오전 10시 즈음 시작하고 12시 전후로 마감하는데, 법원마다 조금씩 다르니 미리 확인하자.
- 법원에 비치된 입찰표에 주소, 이름, 금액을 잘 기재하고, 보증금 봉투와 함께 입찰봉투에 넣어서 경매법정 앞에 있는 투명한 입찰함에 넣으면 입찰 끝!
- 이제 기다리는 일만 남았다. 시간이 되면 집행관이 개찰을 시작한다. 순서대로 사건번호와 입찰한 사람들을 호명한다. 떨어진 사람들은 그 자리에서 보증금이 들어 있는 돈 봉투를 돌려받는다. 돈봉투를 받았으면 미련없이 집으로 돌아가면 된다.
잔금납부 - 대출, 잔금마련 방법에는 무엇이 있을까?
- 경매에 입찰할 때 먼저 최저매각가격 (최저가) 의 10% 를 보증금으로 낸다. 낙찰이 되면 정해진 날짜까지 나머지 잔금을 법원에 납부해야 하는데, 이때 대출을 받는 경우가 많다.
- 경매 낙찰 후 받는 대출을 경락잔금대출이라고 한다. 경락잔금대출을 해주는 은행은 법무사를 통해 일을 진행하는데, 이때 법무비용이 발생한다. 은행마다 조금씩 다르지만, 생각보다 많은 것이 법무비용이다.
- 그리고 집을 살 때 내는 세금인 취득세도 준비해야 한다. 취득세율은 정부 방침에 따라 변하므로 취득 당시의 세율이 얼마인지 확인해야 정확한 금액을 알 수 있다. 대출을 받게 되면 법무사가 취득세를 계산해서 알려주고 납부를 대행해준다.
- 그 외에 체납 관리비가 있으면 관리실과 협의를 하고, 체납 공과금이 있다면 해당 기관에 필요한 감면 서류를 제출한다.
명도 - 서류 및 대화를 통해 명도 진행하기
- 경매된 집에 전부터 살고 있는 사람을 점유자라고 하고, 이들을 내보내는 것을 명도라고 한다. 점유자와의 만남은 편치 않다.
- 그렇다면 이들을 언제 만나는 것이 좋을까? 빠르면 빠를수록 좋다. 그래야 그들은 이사 준비할 시간을 좀더 가질 수 있고, 나는 명도의 난이도를 파악하며 미리 준비를 할 수 있다. 그래서 나는 낙찰된 당일 점유자와의 만남을 시도한다. 점유자를 쉽게 만날 수 없는 경우도 많다. 이럴 때 쉽고 저렴하게 이용하는 방법이 내용증명이다. 서류를 보낼 때는 강경한 내용으로 하되, 대화는 최대한 부드럽게 한다.
- 사람이 하는 일이라 대화가 중요하다. 법적으로 이미 정해진 룰이 있는 마당에 감정을 건드리면서까지 언성 높일 필요는 없다.

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경매로 나온 집은 집상태가 안 좋을 것 같지만

꼭 그렇지는 않다.

어떤 집은 도배도 필요 없을 만큼 깨끗하다.

하지만 항상 예산에 수리비용은 넣어놓는다.

수리비가 안 들어가면 돈 번 것이다.

임대든 매매든 사람은 누구나 깨끗하고 예쁜 집을 좋아한다.

내 집은 말할 것도 없다.

명도가 끝나면 최대한 돈 안 들이면서 깨끗하고 예쁘게 꽃단장을 한다.

이후 이사업체에 이사비용 견적을 받고,

정해진 날에 이사를 한다.

이사일이 맞지 않으면 이삿짐 보관을 하기도 한다.

전입신고를 하고 아이들 전학신고도 한다.

임대와 매매는 경기와 계절을 많이 탄다.

경기 안 좋은 것과 추운 겨울이 온 것을 내가 무슨 수로 막겠는가.

조바심은 건강에 해롭다.

부동산에 눈도장 찍고,

인터넷에 광고글 올리고,

관리실이나 동네 슈퍼에도 다니며 "내 물건 좋아요~" 소리치고 다닌다.

걱정마시라. 짚신도 짝이 있고, 집도 임자가 따로 있다.

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배당신청

경매가 시작되기 전에 법원은 채무자들에게

법원등기우편을 통해 배당신청을 하라고 공지를 해줘요.

경매금액을 배당받을 권리를 가지라고 미리 알려주는 것이지요.

세입자도 이러한 우편물을 받는데,

배당신청기간이 정해져 있으므로

반드시 기간 안에 신청을 해야 권리가 생깁니다.

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최우선변제권

적은 금액의 보증금으로 살고 있는 세입자들이

최우선적으로 배당받을 권리예요.

여기에 해당되는 세입자들은 배당순위가 앞선 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받게 되지요.

최우선변제의 기준이 되는 금액은

기준이 되는 시기와 지역에 따라 차이가 있지만

약 20000만원까지는 보장을 해주고 있어요.

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NPL

금융기관에서 처분하는 부실채권

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법정지상권

토지와 건물의 소유주가 달라서 분쟁이 발생했을 때

건물을 철거당하지 않을 권리.

경매에서는 건물이 있는 상태에서 땅만 낙찰받는 경우에

발생할 수 있는 권리예요.

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경매를 꼭 알아야 하는 사람 - 급매로 집을 사려는 사람

"언니, 그냥 사지 말고 경매도 알아보고 사는 게 좋아."

"그런 건 현정이 너나 하지 난 복잡해서 못해. 부동산에 급매가 나왔다니 좀 알아보려고."

지인이 전세가격이 자꾸 오르니 집을 사기로 결심한 모양이었다.

경매가를 알아보라는 것은 경매로 사라는 얘기가 아니다.

인근 낙찰사례에서 지난 달에 낙찰된 가격은 얼마이고,

두 달 전, 석 달 전 낙찰된 가격은 얼마인지 확인해 보라는 것이다.

현재 급매가라는 것이 정말 저렴한지 확인해 보자는 것이다.

부동산에서 말하는 급매가는 정해진 선이 없다.

현재 시세가 1억 6,000만원이라면,

1억 4,000만원도 급매고

1억 3,000만원도 급매다.

부동산에서는 현재 매매되는 가격보다 싸게 나온 것이면 모두 급매가라고 한다.

예를 들어 어느 집의 시세가 1억 6,000만원이라고 치자.

같은 평수의 집이 경매에서 지난달에 1억 3,000만원,

두 달 전에 1억 4,000만원,

세 달 전에는 1억 5,000만원에 낙찰되었다면,

이 집의 낙찰가는 계속 하락하고 있다.

이때 급매가가 1억 3,000만원 정도면 저렴한 가격이라고 볼 수 있지만,

1억 5,000만원이라면 시세보다는 싸지만 급매라고 보기는 어렵다.

1억 4,000만원이라면 가격 흥정을 할 수 있다.

집주인과 부동산 모두 가격이 하락하는 추세임을 알고 있으므로

얼마라도 깎아서 거래를 성사시키려고 할 것이다.

경매를 잘 아는 사람이 급매도 잘 산다.

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경매를 꼭 알아야 하는 사람 - 경매에 넘어간 집에 사는 세입자

어떤 세입자가 전세보증금을 떼이고 길바닥에 나앉을까?

자신의 권리를 잘 모르는 세입자이다.

매정하지만, 법은 권리를 주장하지 않는 사람은 보호하지 않는다.

"아니, 왜 배당신청을 안 하셨어요?"

"회사일로 바빠서 못했죠."

정해진 날짜까지 배당신청을 하지 않아서 배당금을 받지 못하는 세입자의 변명이다.

혹시 사람이 하는 일인데 봐주겠지 하는 마음이었을까.

그러나 그런 일은 절대 없다.

전세금은 전세입자의 전 재산에 가깝다.

그런 돈을 어떤 집주인에게 맡겨야 안전할지

애초부터 신중하게 선택하는 것이 중요하다.

집주인의 성격보다 중요한 것은

집주인이 집을 담보로 얼마를 빌렸나이다.

다행히도 이것은 등기부등본에 다 나와 있다.

월세보증금 1,000만원, 500만원은

내 앞의 설정금액이 아무리 많더라도

소액임차인 보호를 위한 최우선변제제도 덕분에

보증금을 떼일 염려가 없다.

하지만 전세라면 가능한 내 앞에 설정된 금액이 없는 집을 골라야 한다.

아무리 저렴한 집이라도

빚이 많은 집은 들어가지 않는 것이 안전하다.

살다보면 어떤 일이 생길지 모른다.

만약 거꾸로 내가 살고 있는 집이 경매에 넘어가게 되면

어떻게 해야 할까?

보증금은 다 돌려받을까?

내가 낙찰을 받을 수는 없을까?

언제 무엇을 해야 할까?

경매를 알면 방법을 찾을 수 있을 것이다.

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경매를 꼭 알아야 하는 사람 - 돈이 돈을 버는 투자를 하고 싶은 사람

돈이 돈을 버는 일을 투자라고 한다.

주식과 부동산은 대표적인 투자수단이다.

나는 주식보다는 경매 공부가 쉬운 것 같다.

경매는 부동산의 할인매장이다.

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경매를 절대 하면 안 되는 사람 - 대박을 꿈꾸는 사람

"5,000만원만 투자하면 수익률 100% 보장!!"

"여긴 나만 아는 정보인데, 살짝 알려주는 거야~"

내가 듣기에는 말도 안 되는 뻔한 이야기에

귀가 솔깃해하는 사람을 보면 신기하기도 하다.

그렇게 좋은 것을 왜!

도대체 왜 나한테 알려주겠냐 말이다.

고수익을 얻으려면 고위험을 감수해야 한다.

하지만 위험을 처리할 능력도 안 되면서

수익이 높은 것만 좇아다니는 사람을 보면 아슬아슬하다.

이런 사람은 가지고 있는 밑천을 다 날리기 전에,

일찌감치 포기하고 본업에 충실하는 편이 낫다.

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경매를 절대 하면 안 되는 사람 - 10만원, 20만원이 우스운 사람

"에게~ 겨우 그거 벌려고 이걸 해요?"

지방에 있는 임대용 집들은 월세가 30~40만원 수준이다.

대출이자를 빼고 나면 10~20만원이 남는다.

10만원, 20만원이 우스운가.

10채면 100만원, 200만원이고,

20채면 200만원, 400만원이 되는 금액이다.

한 번에 200만원이 나오는 집을 낙찰받기는 어렵지만,

10번에 나누어서 20만원씩 나오는 집을 낙찰받는 것은

누구나 노력하면 가능하다.

이런 돈을 푼돈으로 여기는 사람은

경매에서 맘에 드는 집을 찾지 못한다.

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경매를 절대 하면 안 되는 사람 - 한번 꽂히면 딴 게 안 보이는 사람

부동산에서 무조건 앞으로만 전진하는 건 곤란하다.

옆도 보고, 뒤도 돌아보아야 한다.

요모조모 잘 따져보고 비교해 보고 분석해 봐야 한다.

맘에 드는 물건 하나만 보고 섣불리 판단을 하면

실수할 수 있다.

그것보다 좋은 물건이 얼마든지 있으니 서두르지 말자.

투자에서 한 번 실수는 치명적이다.

성격이 급하다면 심호흡을 세 번 더 하고 천천히 가야 한다.

돌다리도 두들겨보고, 또 두들겨보자.

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경매를 절대 하면 안 되는 사람 - 지나치게 새가슴인 사람

조심성이 지나쳐서 걱정이 취미인 사람이 있다.

이런 사람이 경매를 하면 거의 초주검이 될 가능성이 높다.

낙찰을 못 받을까 걱정,

낙찰을 받으면 점유자를 만날 걱정,

점유자를 못 만나면 못 만나서 걱정...

경매를 하다 보면 걱정스러운 일 천지다.

내 맘대로 풀리지 않는 일이 수두룩하다.

경매를 오래하는 분들은 긍정적인 마인드를 가진 분들이 많다.

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경매를 절대 하면 안 되는 사람 - 가족이 경매에 동의하지 않는 사람

남편이 아내 몰래, 아내가 남편 몰래 경매를 진행하기는 쉽지 않다.

집으로 날아오는 법원우편물과

세무서에서 날아오는 각종 서류들 때문에라도 티가 안 날 수가 없다.

부부가 다 같이 행복해지자고 하는 일인데,

매번 싸운다면 안 하는 게 낫지 않겠는가.

꿋꿋하게 노력해 가족의 응원을 받아낼 자신이 없다면,

아예 시작도 하지 말라.

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법원은 산 교육장이다!

사람들이 함성을 질렀다.

어떤 사람이 예상낙찰가의 2~3배 이상 가격으로

낙찰을 받은 것이다.

양복을 입은 중년 남자였다.

그 옆에 직원으로 보이는 젊은 남자도 있었다.

표정을 보니 실수로 높은 가격을 쓴 것이 아니었다.

궁금증을 못 이겨서

직원으로 보이는 젊은 남자에게 다가가서 물었다.

"저기요, 죄송한데요, 왜 그렇게 높게 받으셨어요?"

"저희 채권자예요."

채권자는 낙찰받은 금액을 채권금액과 상계 처리한다.

채권금액이 10억원이라면

낙찰가가 5억원이나 7억원이나 10억원이나

채권자에게는 모두 마찬가지다.

어차피 상계 처리할 것이므로

높은 금액으로 낙찰받아도 되는 것이다.

(상계 처리 - 받을 돈과 낼 돈이 있는 경우, 받을 돈만큼 낸 셈치는 것)

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직장에 다니느라 경매할 시간이 없다?

출퇴근 시간에 경매책을 읽고,

퇴근 후 경매수업을 듣고,

토요일에는 현장조사를 다니는

직장인을 만나는 것은 어렵지 않다.

경매는 생각보다 앉아서 조사하는 일이 많다.

인터넷 검색으로 충분히 알아보면

현장에서 조사할 일은 줄어든다.

법원 입찰은 본인이 아니더라도 대리인이 입찰할 수 있다.

아내나 남편, 친구가 대신 입찰할 수도 있고,

정 여의치 않다면 컨설팅회사에 입찰 대리만 맡길 수도 있다.

명도할 시간이 없다면

이 부분만 경매 컨설턴트에게 맡길 수도 있다.

하지만 반드시 본인이 해야 할 일이 있다.

물건 검색, 현장조사, 낙찰가격 선정이다.

본인에게 맞는 집을 찾고,

그 집이 본인에게 맞는지 확인하는 일이다.

누구도 대신할 수 없는 일,

바로 당신에게 꼭 맞는 집을 찾고,

현장에서 그것을 본인 눈으로 확인하는 일이다.

낙찰가가 높든 낮든

후회하지 않을 가격을 결정하는 것도

반드시 당신이 해야 할 일이다.

그 외의 일들은 믿을 만한 사람 (아내, 남편, 가족, 친구) 에게

위임하는 것도 방법이다.

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관심이 같은 사람들과 꾸준하게 교류하라!

인터넷을 뒤져보면 투자 모임도 많고,

인터넷 카페도 넘쳐난다.

온라인에서 정보를 수집하는 것은 별 무리가 없다.

정보가 부족한 게 아니라,

정보가 너무 많아서 문제인 세상이다.

정보교류는 오로지 정보 때문만은 아니다.

혼자 하는 투자는 외롭고 지루하기에

관심사가 같은 사람들과 만남을 가지면

자연스럽게 힘도 얻고, 동기부여도 된다.

같은 취미를 가진 회원들끼리 동호회 활동을 하는 것처럼

관심사가 같은 사람들과의 만남은 즐겁다.

다만, 이 모임이 상업적으로 흘러가는 것은 경계해야 할 것이다.

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유치권

유치권
- 공사대금을 받지 못한 공사업자가 집주인이 돈을 줄 때까지 공사한 집을 넘겨주지 않는 권리
유치권의 성립요건
- 타인의 소유일 것
- 점유를 하고 있을 것
- 견련성 (관련성) 이 있는 채권을 가지고 있을 것
- 변제기가 도래할 것
- 유치권을 배제한다는 특약이 없을 것

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지분입찰 물건

지분입찰
- 토지나 건물의 소유주가 두 명 이상일 때, 그 중 일부의 지분만 경매에 나오는 것
지분권 케이스
- 공동소유자였던 부부가 이혼을 하면서 그 중 한 명이 위자료나 재산분할청구를 한 경우
- 공동소유자였던 타인 중 한 명의 재산에 가압류 등으로 경매 청구가 된 경우
- 원소유자가 사망하여 여러 명이 상속을 받고, 그 중 한 명의 지분이 경매 청구가 된 경우

지분을 낙찰받으면 다른 공유자에게 낙찰받은 지분을 팔거나,

나머지 지분을 사서 지분물건이 아닌 정상물건으로 만들어 판다.

지분물건을 싸게 사서 정상물건으로 만들면

제 가격을 받을 수 있으므로 수익이 난다.

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법정지상권

법정지상권
- 토지와 건물의 소유주가 다를 때, 건물의 소유주가 토지를 이용할 수 있는 권리
법정지상권 성립요건
- 저당권 설정 당시 토지와 건물이 존재할 것
- 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인의 소유일 것
- 토지나 건물의 어느 하나, 또는 양자 위에 저당권이 설정될 것
- 경매로 소유자가 달라질 것

위의 성립요건에 따라 법정지상권이 인정되는 경우

건물소유주는 토지소유주에게 토지사용료 (지료) 를 내야 하고,

법정지상권이 인정되지 않는다면

토지소유주가 임의로 건물을 철거할 수 있다.

법정지상권이 있는 물건은 건물보다 토지를 낙찰받는 것이 유리하다.

건물소유주에게 토지를 팔거나,

반대로 건물을 사서 수익을 낼 수 있기 때문이다.

저렴하게 토지를 사서 지료를 받기도 한다.

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NPL (부실채권)

NPL (Non Performing Loan)
- 은행 등 금융기관에서 대출해 준 것들 중 이자가 연체되어 회수가 어려울 것으로 예상되는 부실채권

금융기관은 부실채권의 비중이 과도하면 금감원에 의해 퇴출될 수 있으므로

부실채권이 쌓이면 할인을 해서 유암코 등 NPL 전문업체에 팔아버린다.

NPL 전문업체는 NPL 을 인수하면서 채권의 담보인 부동산을 경매에 내놓는다.

해당 부동산이 경매에서 낙찰되면

할인된 금액으로 NPL 채권을 산 투자자는

할인 전 채권금액으로 낙찰금을 배당받아 수익을 낸다.

또는 직접 경매에 참여하여 낙찰을 받아 NPL 로 낙찰금액을 대신하기도 한다.

(이를 어려운 말로 하면, 낙찰잔금을 채권금액으로 상계 처리한다고 한다)

NPL 의 또 다른 장점은 세금이다.

예를 들어 감정가 5억원, 대출원금 3억원,

1순위 근저당권 4억원인 아파트가 있다고 치자.

이 아파트의 가치가 4억원으로 예상될 때

이 아파트의 NPL 채권을 3억 5000만원에 샀다면 어떻게 될까?

만약 이 집이 4억원 이상으로 낙찰될 것으로 예상된다면,

누군가 낙찰을 받았을 때 근저당금액 4억원을 배당받아

5000만원의 수익을 낼 수 있다.

반대로, 이 아파트가 3억 5000만원 이하로 낙찰이 예상된다면?

이 집의 가치라고 여겨진 4억원으로 직접 이 집을 낙찰받아 양도차익을 내면 된다.

이 때 취득금액은 4억원으로 인정되어

이 집을 4억원에 팔아도 양도차익이 없어 양도세를 내지 않아도 된다.

NPL 에서 제일 중요한 것은 집의 가치를 제대로 평가하는 것이다.

그러나 NPL 도 많이 대중화되어 파격적인 할인 채권은 쉽게 찾아보기 힘들다.

복잡한 권리관계가 얽힌 특수물건에 속한 NPL 이어야 고수익이 가능해 보인다.

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기타 특수물건과 상가, 토지

이외에 대항력 있는 임차인, 선순위 가등기, 선순위 가처분,

예고등기, 대지권 미등기, 토지별도등기, 분묘기지권 등이 있다.

어려운 분야인 만큼 높은 수익을 기대할 수 있다지만,

그만큼의 위험도 함께한다는 것을 잊지 말자.

일반 주거용 외에 상가나 건물을 공략하는 방법도 있다.

다만, 상가와 건물은 임대가 잘 나가는 상가를 고르는 안목과 함께

건축법을 알아야 한다.

낡은 주택을 낙찰받아서 건물을 짓는 방법도 인기 있다.

토지는 부동산 중 가장 어려운 분야다.

잘하면 대박, 잘못하면 영원히 돈이 묻히는 것이다.

땅은 진득이 묻어야 한단다.

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임대가는 매매가의 60% 이상인 곳에서,

낙찰가는 매매가보다 20% 정도 싸게 받아라.

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수리비 200만원 들이고, 전세는 500만원 더 받는다!

친해져서 언니 동생 하는 부동산 사장님으로부터 전화가 왔다.

"왜요? 거기 월세 낼 건데~~"

"아니, 손님이 보시고는 맘에 든다고 값을 더 쳐줄 테니 파시라네요."

"나온 집 없어? 왜 우리 집을 값을 더 쳐준대?"

"집을 다섯 개나 보여줬지요. 언니 동생네 집이 손댈 거 없이 깨끗해서

손님이 꼭 그 집을 사고 싶대요.

한 200만원이면 고칠 수 있다고 얘기해도 싹 수리해놓은 집이 좋으시다네요."

동생네 집은 페인트칠과 도배를 새로 하고,

거실등도 교환하고, 청소도 깨끗하게 해놓은 상태였다.

좋은 가격에 사겠다는 사람이 있는데

굳이 거부할 이유가 없다.

결국 동생은 나보다 더 비싼 가격에 집을 팔았다.

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내가 말하는 인테리어는 큰돈을 들이는 거창한 것이 아니다.

최대한 적은 비용으로 깨끗한 집을 만드는 것이다.

처음 내 집을 낙찰받았을 때 집이 너무나 예뻤다.

그래서 그 집에 내가 들어가 살고 싶어졌다.

집이란 그래야 한다.

내가 살고 싶어야 남도 살고 싶다.

남도 살고 싶은 집이 좋은 가격을 받는다.

작은 손길이 가치를 높인다.

인테리어는 돈이다.

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나는 점유자들을 처음 만나면 명함을 내밀며 내 소개를 이렇게 한다.

"저는 앞으로 김선생님의 집을 담당하게 된 이실장 입니다.

김선생님께서 사시는 이 집은 오늘 저희 회사에서 낙찰받았습니다.

여러 가지 궁금한 내용이 많으실 것 같아서 이렇게 찾아뵈었습니다.

혹시 이후 일정에 대해 알고 계신가요?"

나는 명도용 명함을 따로 만들었다.

명함을 주면 점유자는 내가 혼자가 아니며

내 뒤에 큰 회사가 있다고 생각한다.

실제로 나는 임대사업자이며 매매사업자이므로

회사가 있다는 것이 아주 틀린 말은 아니다.

게다가 내가 결정권이 있다는 것을 알리면

서로 감정만 상하게 되므로

대리인의 역할로 만나는 것이 대화가 순조롭다.

"무슨 일정이요?"

"예, 오늘 이 집이 낙찰되었으니,

앞으로 3주에서 4주 사이에 잔금이 납부될 거예요.

잔금 납부가 되면 그때부터 김선생님은

이 집의 불법거주자가 되시는 거예요.

혹시 그때까지 이사를 하실 수 있으시겠어요?

"보증금을 돌려주셔야 이사를 가죠."

"그러시군요. 법원에서 배당일에

김선생님의 보증금을 돌려줄 거예요.

배당일은 25일에서 30일 사이가 될 것으로 예상이 되네요.

배당금을 받으려면 필요한 서류는 알고 계시지요?"

"네? 모르는데요."

"자, 적으세요. 예전 전세계약서랑 신분증 준비하시구요.

낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 있어야 해요.

이 집은 제 명의로 되어 있으니 서류는 제가 준비해 드릴 거예요.

그런데 명도확인서라는 것은 이사를 하셔야 드릴 수 있는 서류거든요.

'명도' 라는 것은 이사를 하셨다는 뜻이고,

그걸 확인했다는 것이 명도확인서예요.

배당일에 명도확인서를 받으시려면 그 전에 이사를 하셔야 하죠."

"돈도 받기 전에 이사부터 하라구요? 그게 무슨 말씀이세요?"

"죄송하지만, 명도확인서는 이사 가신 걸 확인해야 드릴 수 있어요.

주위에 법무사나 알아볼 만한 분이 계시면 한번 알아보시고,

이사 날짜를 잡아보세요."

"그럼, 이사비는 얼마 주실 건데요?"

"음... (서류를 보며) 김선생님은 보증금을 전부 돌려받으시네요.

저희 회사에서는 보증금을 돌려받지 못하는

안타까운 사정을 가지신 분들에 한해서만

최소한의 성의를 보여드리는 것을 원칙으로 하고 있어요.

참 안타까운 분들이 많이 계시거든요.

지난주에는 보증금을 한 푼도 받지 못하는 부부를 뵈었는데

참 맘이 아팠어요.

김선생님은 그래도 다행이세요.

참 번거로우시고, 맘고생도 심하셨겠지만,

그래도 보증금을 돌려받을 수 있으니 얼마나 다행이예요."

"그건 그렇죠... 그래도 다들 이사비를 받는다길래 그런 줄 알았는데요."

"글쎄요. 저도 맘은 그런데, 회사 원칙이 그러니 드릴 말씀이 없네요.

회사에 말씀은 드려볼게요. 기대는 하지 마시고요.

얼마 안 되는 이사비보다 선생님께 더 중요한 보증금을 빨리 받아가시려면

배당일 전에 집을 부지런히 알아보셔야 할 거예요.

요새 전세가 많이 올라서 집 구하기가 힘들더라구요."

"네, 알아봐야겠네요. 제가 언제까지 이사를 해야하나요?"

"넉넉하게 8주간 시간을 드리면 될까요?

오늘이 3월 24일이니 늦어도 5월 24일 전으로

이사 날짜를 잡아주세요. 가능하시겠어요?"

"알아볼게요."

"네, 이사 날짜가 정해지면 제게 바로 알려주세요.

이사 나가시는 날에 제가 다시 방문해서 집을 확인하고 서류를 챙겨드릴게요.

오늘 저와 나눈 얘기들은 제가 서류로 다시 작성해서 보내드릴 거예요.

서류 받으시면 내용 확인해 주시고요.

변동사항이 있거나 궁금한 점이 있으시면

(명함의 연락처를 가리키며) 그쪽으로 연락 주세요."

그리고, 다음 날 바로 내용증명으로 오늘 점유자가 한 얘기와 내가 한 얘기를

우리 쪽에 유리한 뉘앙스로 정리해서 보낸다.

내용증명은 심리적 압박에 큰 효과가 있다.

내가 회사 직원이라고 하면,

점유자는 불만이 있어도 직원에게 함부로 막말을 하지는 않는다.

낙찰자도 회사의 입장이 되어 점유자와 대화를 하면

때로 점유자의 태도에 기분이 상하더라도 감정에 치우치지 않을 수 있다.

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"회사에서 나왔어요"

회사가 낙찰을 받았는데 왜 명의는 개인이냐는 질문은 한 번도 받은 적이 없어요.

그냥 "내가 명의자다" 라고 얘기해도 점유자는 단순히

'직원이 회사를 대리해서 받았나보다' 라고 생각하는 것 같아요.

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원칙을 세우세요!

점유자는 회사의 원칙이 쉽게 변하지 않을 것이라 생각해요.

나의 회사(?)의 원칙은 일부라도 배당받는 세입자에게는 이사비가 없다는 거예요.

만약 상대방의 요구가 들어줄 만하더라도 당장 오케이하는 건 삼가는 게 좋아요.

힘들게 요구에 응했다는 느낌을 갖게 하는 것이 중요하지요.

뭔가 협상이 필요할 때는 '회사의 허락을 구해 보겠다' 는 전략이 아주 효과적이에요.

항상 모든 결정을 회사에 미루는 것이지요.

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한 점유자와 대화가 잘 안 된다.

배당을 받지 못하는 전세 세입자다.

계약은 어머니 이름으로 하고,

살기는 아들이 살고 있는데,

계약자인 어머니가 전입이 되어 있지 않아

배당을 받지 못하는 집이다.

배당요구일 이후에 어머니가 전입을 했지만,

이미 늦었다.

억울한 사정은 알겠는데

낙찰자인 내게 과도한 이사비용을 요구해

압박이 필요한 상태다.

인도명령이 나온 후에 점유자가 바뀌면

바뀐 사람을 상대로 다시 인도명령을 해야 한다.

점유이전금지가처분은 점유자가 바뀔 수 없도록

법적 조치를 하는 것이다.

신청은 관할법원의 담당 경매계에서 한다.

전입세대 열람을 하니

이번에는 어머니만 전입이 되어 있다.

현재 점유인인 아들은 전입이 되어 있지 않은 상태.

이런 경우 실질점유자 (아들) 의 주민번호를 알면

주민센터에서 주민등록초본을 발급해 주는데,

이것을 첨부하면 된다.

실질점유자 (아들) 의 주민번호는

서류상의 점유자인 어머니가 법원에 제출한

주민등록등본에서 찾아냈다.

탐정이 따로 없다.

가처분 신청 다음날 바로 점유이전금지가처분의 집행이 되었다.

점유이전금지가처분은 강제집행과 같이 집행관이

열쇠수리공을 대동해서 문을 따고 들어가서

점유이전금지가처분이 되었음을 알리는 통지서를 잘 보이는 곳에 붙인다.

따라서 당하는 입장에서는 당황스러울 수밖에 없다.

강제집행의 예고를 당하는 것 같은 기분일게다.

실제로 그런 효과도 있다.

열쇠수리공 부르는 비용은 지역마다 차이가 있는데

3만원에서 5만원 사이다.

법원에서 소개해 주는 전화번호로 전화하면 시간에 맞춰 온다.

본인 이외의 증인이 두 명 더 필요한데

부탁하면 열쇠수리공이 증인으로 서주기도 한다.

(비용을 지불하기도 한다는데 우린 그냥 서주었다)

본인이 살고 있는 집에 누가 열쇠로 문을 따고 들어와서

현관문에 떡하니 종이를 붙이고 가면 반응은 세 가지다.

얼른 이사할 곳을 알아보거나,

아니면 기분이 나빠서 길길이 뛰면서 협박성 전화를 한다.

"남의 집에 문을 열고 들어왔어? 당신 가만 안 둬!!"

그나마 이렇게 반응이 있으면 좋은 것이다.

가장 곤란한 것은 나 몰라라 케이스이다.

자기 집의 문을 따고 들어갔는데도

아무 반응이 없으면 정말 대책이 없다.

이 집은 화가 나서 길길이 뛰는 케이스였다.

나는 곧 강제집행도 이루어질 것임을 정중히 말씀드렸고,

점유자는 결국 얼마 후 이사를 나가기로 하였다.

쓰던 냉장고와 세탁기를 이사비 명목으로 후한 가격에 사드렸다.

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이삿짐센터 고르기

이삿짐센터가 너무 많다.

어떤 곳을 이용해야 할까.

이사를 한두 번 한 게 아닌 나는

이사할 때마다 이삿짐 역경매를 이용한다.

역경매는 구매자가 먼저 원하는 서비스와 조건을 제시하면,

다수의 판매자들이 가격 경쟁을 해서

구매자에게 선택권을 주는 것이다.

포털에서 '이삿짐센터 역경매' 로 검색을 하면

역경매 사이트들이 나온다.

이사하는 날짜,

짐의 종류와 크기,

현재 위치와 이사할 곳의 정보를 입력하면

각각의 이삿짐업체들이 가격을 제시한다.

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짐 보관은 어디서 할까

짐을 보관한다는 것은 이사를 두 번 한다는 얘기다.

짐을 빼는 데 한 번,

다시 짐을 들이는 데 또 한 번.

여기에 짐을 보관하는 비용이 따로 발생한다.

이삿짐센터에서 짐 보관 업체를 연결해 준다.

보관 비용은 하루에 5천원에서 8천원 정도이고

한 달로 하면 할인해 주기도 한다.

이용 후기를 확인해 보고 이용하는 것이 좋다.

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대출 브로커

모든 법원에 대출 브로커들이 있는 것은 아니에요.

지방의 작은 법원에는 브로커가 한 명도 없기도 하지요.

이럴 때는 법원 근처에 붙어 있는 홍보 현수막을 보고

전화를 해서 대출을 의뢰하기도 해요.

신뢰할 수 있는 대출상담사를 알아두면

믿고 맡길 수 있답니다.

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전화번호 줄 때 알아두세요!

상담사들에게 전화번호를 오픈하면

금융권 스팸문자도 종종 받을 수 있으므로

내가 대출상담사들의 명함을 받아

직접 전화하는 편이 나아요.

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지방 물건은 지방 은행에서 대출받아야

지방 물건은 서울에서 대출이 안 된다.

그 지역 은행을 찾아가야 한다.

은행에서 다른 지역 물건에 대해 대출을 꺼리기 때문이다.

경상도 물건은 경상도 은행에서 대출받아야 한다.

이 집은 대구에서 대출을 하기로 했다.

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대출서류는 직접 내세요!

대출서류는 반드시 본인의 서명이 필요하므로

멀더라도 본인이 직접 방문해야 해요.

제1금융권은 가까운 지점을 방문하고,

보험사 상품은 직원이 찾아오기도 합니다.

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대출금액과 조건

대출 대상자의 나이, 소득, 신용도 등에 따라

대출금액과 조건이 달라지므로,

나의 정보를 정확히 알려주면

그만큼 정확한 정보를 받을 수 있어요.

여러 군데 정보를 뿌리는 건 곤란하므로,

마음에 드는 한군데를 정해 나의 정보를 날려주고

원하는 조건의 대출이 가능한지 확인하세요.

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초보자는 맘고생 없는 일반물건을 보면 된다

일반물건
- 법률관계가 명확한 물건
- 입찰보증금을 몰수당할 일이 없음
- 채권자들은 정해진 순서대로 배당을 받아감
- 점유자는 낙찰자에게 대항하지 않고 이사를 나감
특수물건
- 권리 관계가 애매하거나 복잡한 점을 역이용해 다른 방법으로 수익을 내는 물건
- 예시
  - 대항력이 있는 선순위 임차인
    - 말소기준권리보다 먼저 전입신고를 하고 배당을 신청하지 않은 임차인
    - 보증금을 돌려받을 권리가 있지만, 배당신청을 하지 않아 법원에서 보증금을 배당하지 않으므로 낙찰자가 보증금을 따로 내주어야 함
      - 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 반환할 금액만큼 싸게 낙찰을 받아야 함
    - 그런데 만약 이 선순위 임차인이 집주인의 가족이거나 이해관계인이라면 위장임차인이므로 보증금을 반환할 필요가 없음
      - 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금만큼 싸게 낙찰을 받았고, 임차인이 위장임차인임을 밝혀내어 보증금 반환을 하지 않아도 된다면 그 금액만큼 돈을 벌게 되는 셈
      - 위장임차인을 색출해 낼 자신이 있다면 이런 물건을 낙찰받아 수익을 낼 수 있음
      - 하지만 예상과 달리 임차인이 진짜 임차인이라면 일이 잘못될 수도 있음

특수물건 하나를 할 노력과 시간과 비용으로

일반물건 두 개 하는 게 더 낫다는 게

지금의 나의 생각이다.

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전세보증금이나 묶인 돈을 제외하고

당장 쓸 수 있는 돈이 집값의 40% 이상 있어야

경매 레이스에 뛰어들 수 있다.

잔금을 마련할 길이 없다면

전셋집을 먼저 비워주는 것도 방법이다.

짐은 이삿짐센터에 보관하고,

다른 곳에서 몇 달 기거하는 불편을 감수하면 된다.

나는 내가 가입한 보험회사에서 약관대출을 받는다.

가입한 지 오래된 연금과 종신보험에서 대출을 받아

3개월만 쓰고 바로 상환한다.

보험대출은 신용도에 영향이 없으면서

언제라도 꺼내쓸 수 있는 나의 보쌈 주머니이다.

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집을 살 때 대출받은 돈 (근저당권)

다른 이유로 집을 담보로 대출받은 돈 (저당권)

빌려쓰고 갚지 못한 돈 (압류 / 가압류)

전월세 세입자가 계속 살 수 있는 권리 (대항력 / 전세권)

애초부터 이 집을 사기로 예정된 사람의 권리 (예고등기 / 가처분등기)

근저당권
- 집을 살 때 받은 대출이 있다는 표시
  - 장래 이자까지 포함한 금액을 등기
- 소유권 이전과 동시에 이루어지는 경우가 많음
저당권
- 집을 담보로 빌린 대출의 표시
  - 담보금액만 등기 (장래 이자는 미포함)
(가)압류
- 빚쟁이가 돈을 받아낼 수 있도록 법원에서 강제로 집주인의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차
대항력
- 전월세를 사는 사람이 그 집에 계속 살 수 있는 권리
전세권
- 전세금을 돌려받을 수 있는 권리
- 전입과 확정일자가 안 된 전세권은 보증금을 지킬 수 없는 경우도 있음
유치권
- 인테리어 업자가 돈을 받을 때까지 점유할 권리
예고등기
- 부동산 소유권에 문제가 있어서 소송 중임을 알리는 것
- 2011년 10월 이후에는 폐지
가처분등기
- 집을 판 사람이 다시 팔지 못하게 금지한다는 등기
임차권
- 임대차계약에 의해 집을 사용할 수 있는 권리
- 전입과 확정일자로 생김
- 임차권은 최우선변제권을 가질 수 있지만, 전세권은 안됨

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권리분석의 첫걸음, 등기부등본

경매를 하다 보면 낙찰자가 해결할 수 없는 문제들이 있다.

이것을 따지는 것을 경매 용어로 권리분석이라고 한다.

권리 문제에 대한 답은 등기부등본에 있다.

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없어지는 권리, 말소기준권리란?

경매에 나오는 집들은 문제가 있는 집들이다.

집에 딸려 있는 돈 문제와 권리 문제가 그것이다.

매매를 하면 이 복잡한 문제들도 따라오기 때문에

아무도 이런 집을 사려고 하지 않는다.

하지만 회개하면 모든 죄를 사하여주듯,

법원 경매를 통하면 모든 문제가 없어진다.

각종 문제의 소멸 기준이 되는 것이

바로 말소기준등기이다.

경매에서는 '소멸' 이 좋은 말이다.

반대로 '인수' 는 낙찰자가 떠안고 돈을 내야 한다는 말이니

가장 안 좋은 말이다.

말소기준권리가 되는 5가지 권리
- (근)저당권
  - 집을 살 때 받은 대출이거나 집을 담보로 빌린 대출
- (가)압류
  - 법원에서 빚쟁이, 즉 채권자가 돈을 받아낼 수 있도록 채무자인 집주인이 자신의 재산을 마음대로 처분하지 못하게 하는 절차를 압류라고 한다.
  - 가압류는 절차는 다르지만, 역시 빚쟁이가 집주인이 집을 마음대로 처분하지 못하게 하는 것이다.
- 경매개시결정
  - 경매가 시작된 사실이 등기된 것
- 담보가등기
  - 빚 대신 집주인이 집을 주기로 한 것
- 선순위 전세권
  - 전세권 중에 다른 권리보다 앞선 전세권
  - 본래 민사집행법에서 전세권은 말소기준권리가 아니지만, 전세권자를 보호하기 위한 법 (민사집행법 제91조 제4항) 의 규정에 의해 실무에서는 전세권이 말소기준권리와 같이 취급되기도 하는데, 그 기준은 다음과 같다.
    - 가장 먼저 설정되어야 하고
    - 전세권이 건물 전체에 설정되어 있어야 하며
    - 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 하였을 때
  - 만약 이 조건 중 하나라도 충족하지 못하면 전세권은 말소기준권리가 될 수 없으며, 그 뒤에 오는 권리가 말소기준권리가 된다.

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이런 집은 뒤도 돌아보지 말자

말소기준권리 앞에 있는 권리들은 '인수'

말소기준권리 뒤로는 '소멸' 이 원칙이다.

하지만 말소기준권리 이후에 설정된 것이라도

낙찰자에게 인수되는 예외들이 있다.

예고등기
- 등기 자체에 문제가 있다는 법원의 경고
- 이 집에 관련된 어떤 소송이 진행 중이니 이런 집에는 관심 끄자.
가처분등기
- 이미 판 집을 또 팔지 못하게 하는 것
- 이런 집을 사면 소유권을 뺏길 수도 있다.
유치권
- 공사업체나 인테리어 업체가 시설을 한 대금을 받기 위해 이 집을 점유하는 권리
- 주거용 집에 대한 유치권은 성립이 안 되는 경우가 많지만, 명도에는 어려움이 있을 수 있다.
지상권
- 집 따로, 땅 따로인 경우에 생기는 권리
- 즉, 건물과 땅의 주인이 달라서 분쟁의 소지가 있다는 말이다.

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대항력
- 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리
- 보증금을 돌려받지 못하면 낙찰자에 대항해 그 집에 버티고 살 수 있는 힘
- 이사 후 동주민센터에 전입신고를 하면, 다음 날 0시부터 세입자는 대항력이 생김
- 말소기준권리 앞에 있어 대항력을 갖춘 세입자를 선순위 세입자라고 하는데, 이들은 보증금을 법원에서 돌려받지 못하면 낙찰자에게 정당하게 청구할 수 있음
- 말소기준권리 뒤의 대항력은 힘이 없어 법적으로 보증금을 완전히 보장받지 못함
우선변제권
- 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 변제 (배당) 받을 수 있는 권리
- 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때 그 경매금액에서 먼저 배당을 받을 수 있음
- 우선변제권이 있는 세입자는 정해진 배당신청일까지 법원에 배당신청을 하면 배당일에 자신의 보증금을 배당받음
- 대항력을 갖추고, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생김
- 전세를 산다면 아무리 바빠도 꼭 해야 할 것이 전입신고와 확정일자 받기임
최우선변제권
- 주택임대차보호법에 의해 임차주택의 경매나 공매 시에 소액 임차인이 자신의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리
- 우선변제자 중에 보증금이 소액인 세입자들이 다른 권리들을 제치고 최우선 순위로 보증금을 배당받게 됨
- 최우선변제권은 가난한 서민 (소액) 을 위한 법
- 최선순위담보권 설정일자는 세입자가 이사를 들어온 날짜가 아닌 말소기준권리가 되는 권리 (저당권 등) 의 날짜임
  - 다만, 말소기준권리 중 (가)압류는 기준 날짜가 되지 못함 (잊지 말자!)

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세입자 현황을 보여주는 매각물건명세서

집에 관련된 모든 내용이 다 등기부등본에 기재되는 것은 아니다.

전세권은 등기부등본에 기재가 되지만,임대하여 사는 사람의 임차권이나 기타 권리들은등기부등본에 기재되지 않는다.그래서 법원에서 사람을 보내 기타 내용들을 확인하고그 내용을 서류로 공개하는데이것을 매각물건명세서라고 한다.

매각물건명세서는 법원에서 직접 확인하고 직접 그 내용을 정리한 것이다.그런 만큼 매우 신뢰할 수 있으며,만약 기재 내용이 사실과 다르다면 매각물건명세서의 오류를 이유로 불허가를 신청할 수 있다.

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가장임차인

현실에서 방 1칸만 임대 주는 경우는 흔치 않지만,경매에서는 종종 있는 일이다.이런 때는 가장 (가짜) 임차인일 경우가 많다.

배당을 받기 위해 혹은 경매를 어렵게 하기 위해

임차인으로 가장해 있는 것이다.가장임차인 중에서 가장 문제가 되는 사람은배당신청을 하지 않고 권리가 있는 선순위 임차인이다.이런 사람들은 이들이 가짜임을 밝혀야

강제집행이 가능하므로 명도가 매우 어렵다.

게다가 이들은 낙찰자에게 당당하게 본인의 전세금을 요구할 권리가 있다.따라서 초보자는 이런 집은 낙찰받지 않는 것이 좋다.소액변제금을 배당받는 가장임차인은 채권자들이 배당 이의신청을 하면배당금이 법원에 공탁이 된다.이럴 경우 이들이 배당을 받지 못해서 이사를 갈 수 없다고 버틸 수 있다.낙찰자가 가장임차인을 가려내는 일반적인 방법은채권 은행에 가서 가장임차인의 무상임대차확인서를 받아 법원에 제출하는 것이다.

가장임차인, 어떻게 구별하나?

일반 집에 방 하나만 임대하고 있는 사람
- 한 공간에서 방 1칸만 임대해서 살기는 쉽지 않다.
- 이런 사람은 최우선변제금을 배당받으려고 하거나 낙찰자에게 이사비용을 받을 목적으로 임차인인 척 위장한 사람일 가능성이 높다.
- 하지만 아무도 이의를 제기하지 않으면 이들도 최우선변제로 배당이 가능하다.
경매개시결정 이후에 전입을 한 세입자
- 경매 들어가는 집인 걸 알면서도 이사를 하는 것은 상식 밖이다.
- 이들도 가장임차인일 가능성이 많으나, 채권단에서 이의제기를 하지 않으면 최우선변제로 배당을 받을 수 있다.
말소기준권리보다 일찍 전입하고 배당신청을 하지 않은 선순위 임차인
- 이런 집을 낙찰받으면 낙찰자가 세입자의 보증금을 돌려주어야 한다.
- 일반적으로 은행에서 대출을 해줄 때 집에 세입자가 있는지를 확인하고 대출을 해준다.
- 만약 세입자가 있는데도 대출이 나갔다면 그 세입자는 가족이거나 친척이어서 무상으로 살고 있을 가능성이 있다.
- 이런 사실을 입찰 전에 미리 확인하고 입찰에 들어가야 한다

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세입자의 권리보다 앞서는 5가지 권리

언제나 말소기준권리 순서대로 배당되는 것은 아니다!

부동산 경매가 어려운 것은 항상 예외가 있기 때문이다.말소기준권리 순서대로만 배당이 되면 계산하기 쉬우련만,몇 가지 함정이 있다.시간상 순서가 늦더라도 다른 것보다 먼저 배당되는 것들이 있는 것이다.

1순위 - 경매집행비용 (필요비와 유익비 포함)
- 법원에서 경매를 진행하면서 가져가는 일종의 수수료
- 크지 않은 금액 (매각대금 1억 8773만원에 약 300만원 정도)
- 필요비 / 유익비
  - 점유자가 집을 수리한 내역을 법원에 청구해 배당받는 것
    - 필요비
      - 임차건물을 사용하는 데 있어 건물의 유지를 위해 필요한 모든 비용
      - 인테리어 비용은 제외
    - 유익비
      - 임차인이 임대인의 동의를 얻어 집의 가치를 증대시키기 위해 쓴 비용
  - 법원에서 인정을 받으면 제일 먼저 배당을 받지만, 통상적으로 배당받기가 쉽지 않다.
2순위 - 최우선변제
- 임차인의 소액임차보증금
- 근로자의 3개월분 임금과 3년간 퇴직금
  - 등기부등본에 근로복지공단의 압류가 있으면 주의
- 재해보상금
  - 등기부등본에 산재보험 압류가 있으면 주의
- 2순위 안에서 순서에 상관없이 공평하게 나누어 배당 (안분배당)
  - 밀린 월급의 금액이 크다면 임차인에게 배당되는 소액임차보증금 금액이 적어질 수 있으므로 담당 경매계에 전화를 걸어서 체불액이 얼마인지 확인 필요
  - 집의 소유자가 OO건설회사, OO토건 등의 회사라면 담당 경매계에 전화해서 체불 임금이 얼마인지 꼼꼼히 확인 필요
3순위 - 당해세
- 해당 부동산에 대한 세금
- 국세
  - 담보설정 이전에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세
- 지방세
  - 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공공시설 및 지방교육세 (물건이 자동차일 경우 자동차세)
  - 취등록세는 제외
- 지방세는 금액이 얼마 되지 않지만, 상속세나 증여세는 그 크기가 다르다. 예상 외의 복병이 될 수도 있으므로 상속이나 증여된 것이라면 담당 경매계에 확인 필요
4순위 - 우선변제
- 전세권, 저당권, 담보가등기 등 담보물권
- 대항력 및 확정일자 갖춘 임차권
- 당해세 이외의 조세들
- 시간 순서
5순위 - 일반임금채권
6순위 - 담보물권보다 늦은 조세채권
7순위 - 의료보험료, 산업재해보상보험료, 국민연금보험료
8순위 - 일반채권자의 채권

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권리분석 총정리

등기부등본
- 집주인의 채무 정도와 재산의 정도를 가늠해 보고, 취하될 수 있는 물건인지도 가늠해 보라.
- 압류나 근저당 금액이 소액인 물건은 그 돈을 갚아버려 경매가 취하되는 경우가 있다.
말소기준권리
- 다음으로 인수하는 권리가 없는 집을 찾아라. 말소기준권리가 되는 것은 5가지다.
  - (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위 전세권
    - "저기 압의 개님이 담벼락을 전세 놨네"
- 말소기준권리 앞의 것은 인수, 뒤의 것은 소멸
  - 말소기준권리 아래로도 인수되는 4가지 예외
    - 예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권
대항력
- 임차인의 보증금 반환 여부를 확인하라. 임차인의 권리는 3가지가 있다.
  - 대항력, 우선변제권, 최우선변제권
- 임차인이 일부라도 받아가는 보증금이 있어야 명도가 순조롭다.
  - 배당순위와 금액을 살펴보고 임차인이 보증금을 돌려받는 집을 골라라.
배당
- 근로복지공단의 압류를 조심해야 한다.
  - 세입자의 최우선변제금과 같은 순위
  - 이런 집은 배당금액을 잘 계산해야 한다.

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쉬운 경매, 어떤 집을 고를까?

잘 아는 지역의 집
- 1가지 케이스만 익히고 나면 그 다음은 쉽다.
- 내가 사는 지역, 혹은 잘 아는 지역이나 꼭 사고 싶은 지역을 정해서 그 지역만 마스터 해보자.
  - 한 지역을 정한다.
  - 먼저 인터넷으로 그 동네에 있는 모든 아파트 시세를 파악
    - 그간 시세가 어떻게 변했는지 파악
    - 왜 그런지 커뮤니티 사이트 (엄마들 수다 카페가 최고) 를 돌아다니며 검색
  - 부동산 몇 군데 다니면서 문의
    - 매물은 얼마나 나왔는지
    - 매물이 나오면 얼마 만에 나가는지
    - 전세가 잘 나가는지, 월세가 잘 나가는지
- 경매에서 가장 잦은 실수는 시세를 잘못 파악하여 비싸게 낙찰받는 것
  - 경매 공부에서 가장 중요한 것은 좋은 집을 싸게 사는 것임을 명심!
말소기준권리보다 앞선 권리가 없는 집
- 말소기준권리
  - 일반 부동산 거래를 하면 등기부상의 지저분한 내용이 그대로 따라감
  - but, 경매로 낙찰이 되면 이런 지저분한 것들이 싹 없어짐 (말소)
    - 그 기준이 되는 것이 말소기준권리
    - 이 기준 뒤에 있는 모든 빚은 그냥 다 사라짐
      - 집이 1억인데, 말소기준권리 뒤에 빚이 2억이 있다 해도 이 집에 대한 빚은 완전히 말소되어 버림
    - 이 기준 앞에 있는 것들은 사라지지 않고 낙찰 후에도 따라옴
      - 보증금을 날리기도 하고, 추가비용이 발생하기도 함
      - 바로 이 때문에 복잡한 법률공부를 해야 함
      - 애초에 말소기준권리 앞에 아무것도 없는 집을 고르면 아무 문제 없음
살고 있는 사람이 잘 나갈 집
- 집에 살고 있는 사람을 내보내야 새로 세입자를 들일 수 있다.
  - 이 사람들을 내보내는 것을 명도라고 하는데, 명도가 쉬운 집이 좋은 집
- 세입자가 살고 있다면
  - 전세나 월세 보증금을 받아가는 집을 고름
  - 이들은 낙찰자의 '명도확인서' 가 없으면 법원으로부터 보증금을 반환받지 못함
    - 그래서 꼭 전부가 아니더라도 일부만 받아가는 세입자도 빨리 이사를 가려고 애를 씀
- 집주인도 다른 채권자들에게 배당하고 나서 남은 금액이 있다면 배당 가능
  - 집주인은 명도확인서가 없어도 배당 가능
  - 만약 배당받은 집주인이 이사비를 요구하거나 기타 이유로 이사 나가는 것을 꺼려한다면?
    - 집주인이 받을 남은 배당금에 '불법행위에 기한 손해배상액의 채권압류' 를 하여 집주인에게 그나마 남은 돈도 받을 수 없다는 것을 친절히 알려주면 됨
    - 대부분은 남은 돈을 받기 위해 이사를 선택

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당신이 알고 싶은 지역 정보는 인터넷에 다 있다

포털 사이트
- 동네 이름보다는 아파트명으로
- 매물정보
- 아파트 커뮤니티
지자체 홈페이지
- 재건축 정보 등
- 구청에 전화로 문의
인터넷 카페
- 피터팬 (cafe.naver.com/kig)
  - 부동산 직거래 사이트
  - 전월세 가격
  - 거래 물량
- 맘스홀릭 베이비 (cafe.naver.com/imsanbu)
  - 임신 / 육아 커뮤니티 사이트
  - 그 동네의 좋은점 / 문제점
  - 아이들 어린이집 / 학교 / 학원 정보
- 레몬테라스 (cafe.naver.com/remonterrace)
  - 인테리어 사이트
  - 대단지 아파트 내부 사진
  - 집수리 견적 / 조언 얻기에 좋음
판단이 어려운 내용은 현장조사로
- 가장 신뢰가 가는 정보는 정부와 지자체 정보
- 뉴스는 자극적인 내용으로 각색되는 경우가 많으므로 가려서 취할 것
- 카더라식 정보도 과감하게 버릴 것

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평형을 볼 때 주의할 점
- 전용면적인지 여부
  - 경매 물건은 항상 전용면적 (49.5㎡)
  - 네이버는 공급면적 (72㎡)
월세를 전세로 환산
- 10만원당 1000만원
  - 보증금 6000만원에 월세 50만원을 전세로 환산하면?
  - 6000 + 5000 = 1억 1000만원
미납 관리비 확인 방법
- 관리사무소에 문의
단지 내 선호 동 확인 방법
- 동네 부동산
- 지역 주민

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<관심 물건 리스트 작성 예시>

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현장조사 때 점유자를 꼭 만나야 하나?

점유자를 만나면 명도가 수월할 수 있다
- 그들의 사정을 들으면서 대화로 명도를 이끌어 낼 수 있음
- 명도의 난이도 가늠
- 집 안을 살펴볼 수 있는 장점
- 하지만 대부분 묵묵부답이 90%, 있어도 만나주지 않는 경우가 10%
점유자를 만나지 않고도 정보를 얻는 법
- 아파트 내부
  - 인터넷 인테리어 커뮤니티 사이트
  - 적대감이 없는 주변집 (옆집 / 윗집 / 아랫집) 에 경매 물건임을 알리고 방문
- 점유자의 성향 / 집안의 분위기
  - 동네 주민들
이럴 때는 반드시 점유자를 만나라!
- 명도가 어려울 것으로 예상되는 집
- 낡아서 내부구조가 걱정되는 집
- 오랫동안 비어 있던 집
  - 관리실에 열쇠가 있을 수도 있으니 요청

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부동산 중개업자를 대하는 2가지 자세

집을 보러 온 사람 행세
- 매물로 나와 있는 집 구경
- 다른 부동산에 전화해서 물건을 내놓으면 얼마에 나갈 것인지 문의
- 부동산에서는 살 가격은 조금 세게 부르고, 팔 가격은 낮게 부르는 경향
  - 집을 살 사람에게 처음에 다소 높은 가격을 얘기하고 흥정을 해서 가격을 깎아주는 요령
경매물건을 보러 온 사람임을 밝히고 조언을 구하는 것
- "요새 거래가 어때요? 물건 내놓으면 바로 나가나요?"
- "혹시 급매 가격은 어떤가요? 그 집 가격보다 더 싼 급매는 없나요?"
  - 급매가는 반드시 부동산에서만 들을 수 있으므로 부동산 임장은 매우 중요
  - 3곳 이상은 들어보아야 함
- "전세나 월세는 얼마나 하나요?"
- "가격이 많이 빠졌나요?"
인간적으로 조언을 구하자
- "어? 그때 말씀하신 내용이랑 다르네요?"
  - "그래요? 솔직하게 경매물건 보러 왔다고 말씀하시지 그랬어~"
- 나와 코드가 맞는 부동산 사장님은 임장 때 알아볼 수 있다
  - 맘 맞는 부동산 사장님이 있으면 매매할 때도 내 입장에서 계약 진행
  - 임대를 놓을 때 계약 대행
  - 세입자 관리 대행
- 나는 그들에게 거래 기회를 주고
  - 그들은 내게 서비스를 제공하는 좋은 파트너

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입찰서를 잘못 쓰면 어떻게 되죠?

사건번호를 잘못 썼어요
- 없는 사건번호라면, 경매 개찰 전 무효시키고 입찰봉투를 돌려줌
물건번호를 잘못 썼어요
- 한 사람 소유의 여러 물건이 동시에 경매에 나온 경우 사건번호 하나에 물건번호가 1, 2, 3 식으로 정해져서 나옴
- 물건번호가 없다면 안 써도 됨
입찰자를 잘못 썼어요
- 한번 정해지면 변경 불가
  - 명의를 남편으로 하고 싶다면 입찰자를 남편으로 하고 위임장 첨부
  - 부부 공동명의로 하고 싶다면 처음부터 공동입찰
- 입찰자는 이 부동산의 명의자가 되어 소유권도 갖고 세금도 모두 내야 함
  - 입찰자 = 낙찰자 = 그 부동산 명의자
주소를 틀리게 썼어요
- 등기부에 올라갈 내용이기 때문에 낙찰되면 신분증으로 번지수까지 확인하고, 수정할 내용이 있으면 그 자리에서 수정 가능

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낙찰 후, 준비해야 할 돈

보증금
- 최저가의 10%
잔금
- 매각허가결정
  - 낙찰에 이의가 있는 사람이 이의신청을 할 수 있도록 1주일의 시간을 주는 것
- 대금납부기한
  - 잔금을 납부해야 하는 기한
  - 낙찰 2주 후 정도에 결정됨
  - 보통 낙찰일에서 1개월 뒤
- 미납
  - 대금납부기한 안에 잔금을 납부하지 못하면 다시 재경매 진행
  - 보증금은 돌려받지 못함
  - 재경매기일 전이라면 보증금을 제외한 잔금의 지연이자 (연리 20%) 를 지불하고 잔금 납부 가능
대출

경락잔금대출
- 경매로 낙찰된 집을 담보로 하는 대출
- 제1금융권
  - 낙찰가의 60% 내에서 대출 가능
  - 금리 4% 정도
- 제2금융권
  - 낙찰가의 80% 정도 대출 가능
  - 금리 6% 정도

법무비용
- 은행에서 대출을 받으려면 법무사를 통해야 함
  - 은행과 연계된 법무사를 통하지 않으면 대출을 해주지 않음
- 법무사 업무
  - 대출은행 소개
  - 소유권이전등기 업무 대행
- 일반적으로 대출금액의 1% ~ 2% 정도가 적정 금액
  - 2% 이상 과도하게 청구시 비용조정 요구
  - 법무비용은 적당한 선에서 조정 가능
세금
- 취득세 / 농어촌특별세 / 지방교육세
국민주택채권
- 굳이 가지고 있을 필요가 없기 때문에 사자마자 바로 할인해서 파는 것이 일반적
체납 관리비 / 채납 공과금
- 관리비
  - 공용부분
    - 낙찰자가 납부
  - 전용부분
    - 밀린 가스비 / 전기세 / 수도세
    - 해당 기관에 전화를 해서 필요한 서류를 보내주면 요금이 소멸되어 납부하지 않아도 됨
    - 기준일은 소유권이전이 된 날짜
기타 비용
- 명도비용
  - 배당을 받는 세입자
    - 명도비용 X
  - 배당을 못 받는 세입자 / 사정상 명도비용이 필요할 것으로 예상되는 세입자
    - 위로금 명목 25평 기준 100만원 정도
- 수리비용
  - 그 동네 수준에 맞는 리모델링
- 낙찰자의 이사비용
  - 보통 100 ~ 150만원 정도

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잔금납부과정 총정리

대출받을 때 잔금납부일을 미리 정해두면

은행에서 정해진 날짜에 법무사의 계좌로

대출금액을 송금해 준다.

이때 낙찰자는 대출금액을 뺀 나머지 잔금을

하루 전에 법무사의 계좌로 송금해 놓아

잔금납부 당일에는 모든 잔금이 한 계좌에 모아지도록 한다.

법무사는 미리 받아놓은 서류를 가지고

법원에 가서 잔금을 납부하고,

세금납부와 소유권이전등기를 한다.

(걱정이 된다면 잔금일에 법원으로 잔금을 들고 가서 법무사를 만나 함께 진행할 수도 있다)

등기를 마치면 접수번호가 나오는데

법무사에게 이것을 보내달라고 하여 등기접수를 확인한다.

등기부등본이 나오면 법무사가 우편으로 보내준다.

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일부만 배당받는 세입자는 손해 본 돈을 낙찰자에게 부담하라고 한다.

이사비조로 꽤 많은 금액을 요구하는데 절대 안 되는 말씀이다.

일부라도 배당을 받으려면 낙찰자의 인감도장이 찍힌 명도확인서와 인감증명서가 필요하다.

이 서류는 반드시 이삿짐이 나가고, 관리비와 가스비까지 정산된 것을 확인하고 주어야 한다.

관리비, 끝까지 안 내는 사람 꼭 있다.

사람 좋은 것과 돈은 아무 상관이 없더라.

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점유자와의 첫 만남, 주도권을 잡아라!

낙찰받은 날 집을 방문한다
- 낮시간이라 집에 사람이 없을 가능성이 80% 다.
- 미리 준비해 간 메모지를 현관에 붙여놓자.
  - 아파트 입구에 비밀번호가 있어서 들어가는 게 어렵다면 관리실에 메모를 맡겨놓으면 된다.
  - "이 집을 낙찰받은 집주인입니다. 앞으로의 일정에 대해 상의드리고자 하오니 연락 부탁드립니다. 전화번호 010-123-4567
- 만약 점유자를 만나게 되면 명함을 내밀며 대화를 시도한다.
배당받은 세입자라면 그날 저녁에 바로 전화가 올 것이다.
- 전화로 얘기를 끝내려고 하지 말자
  - 감정 상하는 대화가 오갈 수 있다.
  - 전화로 대화하는 것과 얼굴을 보고 하는 것은 큰 차이가 있다.
  - 만날 장소는 낙찰받은 집이다.
  - 아내에게 미안해서, 아이들에게 부끄러워서, 밖에서 보기를 원하기도 하는데, 이런 경우 억지로 집에서 만나자고 하지는 말자.
- 전화로는 만날 약속만 잡는다
  - 날짜와 시간은 당신 위주로 하라.
    - 여기서부터 주도권을 쥐어야 한다.
    - 두 가지 중에서 선택을 하게 하되 주도권을 뺏기면 안된다.
첫 만남이 있는 날
- 내가 낙찰자라고 하지 않는다.
  - 투자회사 직원이고 직함은 실장이라고 소개한다.
  - 나를 얕잡아보지 않게 하면서 모든 결정과 책임을 가상의 사장님께 미룰 수 있다.
배당받지 못하는 세입자거나 집주인이라면 일주일이 지나도 전화가 오지 않을 수 있다
- 내용증명을 보내고 다시 대화를 시도한다.
  - 어떻게든 첫 만남을 가지는 것이 중요하다.
- 점유자의 연락처는 법원에서 조회를 하면 알 수 있다.
  - 담당 경매계에 정보열람을 신청하면 알려준다.

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점유자를 적으로 만들지 않는 대화법

그들의 얘기를 들어줘라
- 안타까운 마음으로 그들의 이야기를 들어주고 고개를 끄덕여주는 것만으로도 대화는 원활해진다.
원망의 대상이 낙찰자가 아님을 주지시켜라
- 세입자라면
  - "집주인이 그러면 안 되는데, 도망을 갔군요."
  - "집주인 때문에 마음고생이 많으셨겠어요."
- 집주인이라면
  - "채권자가 너무 심했네요."
그들이 원하는 것이 무엇인지를 돌직구로 물어봐라
- 점유자들이 가장 많이 하는 질문
  - "이사비, 얼마나 줄 건가요?"
- 이사비는 일종의 보상심리로 던져보는 것이다.
  - 진정으로 원하는 것은 손해 보지 않고 안정을 찾는 것이다.
- "이사비용만 주면 바로 나갈게요."
  - "회사 원칙상 배당받으시는 분은 이사비용을 드릴 수 없습니다. 하지만 빨리 나가길 원하신다면, 배당일 전이라도 미리 보증금을 돌려드릴게요. 회사에서 배당금을 대신 드리는 거예요. 위임장을 작성해 주시면 저희가 대신 배당일에 보증금을 받으면 되니까요."
  - 이분은 이사비용도 받지 않고 바로 이사를 나갔다. 이분이 진정 원한 것은 이사비용이 아니라 하루라도 빨리 이사 나가는 것이었다.
상대가 이겼다고 느끼게 해주어라
- 마지막에 뭐든 한 가지는 이겨먹고 싶은 마음이 생긴다.
  - 관리비를 한두 달 안 내겠다고 우긴다거나
  - 본인이 새로 단 디지털키 비용을 달라거나
  - 명도비용 대신 자기가 쓰던 소형 냉장고를 사달라고 한다거나
- 금액으로 보면 얼마 안 하는 요구들이다.
  - 가능한 그들의 자존심을 살려줘라.
  - 그들의 요구를 일부라도 들어주면서 회사에서 크게 낭패를 본 시늉을 한다.
  - 그들이 나가면서 "그래, 내가 이겼더!" 라고 느끼게 해주자.

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내용증명에도 타이밍이 있다!

내용증명
- 우편물의 내용인 문서를 등본 (원본의 내용을 베낀 것이라는 뜻으로 사본과 같은말) 으로 증명하는 제도
- 정해진 양식이 따로 없고, A4 용지를 기본으로 육하원칙에 따라 전달하고자 하는 내용을 알기 쉽게 적으면 된다.
사실 내용증명의 내용은 법적 효력이 없다.
- 법원 서류와 같은 느낌으로 심리적 압박을 주는 수단일뿐
첫 만남이 이루어지기 전
- 연락처를 남기고 10일 내 첫 만남을 갖지 못한 상태라면 반드시 내용증명을 보낸다.

첫 만남이 이루어지고 난 후
- 첫 만남 후 일주일 내에 내용증명을 한번 더 보낸다.
  - "회사에서 내용증명이 한 통 올 거예요. 오늘 제가 말씀드린 내용이니 다시 확인해 주세요. 딱딱한 내용이라도 기분 나빠하지는 마시구요, 의례적으로 보내는 것이니 오늘 제가 말씀드린 내용이 맞는지만 확인해 주세요."
- 대화가 잘된다고 내용증명을 보내지 않으면 안 된다.
  - 점유자는 언제라도 마음을 바꿔 먹을 수 있음을 잊지 말자.

잔금을 치르고 내 집이 되었는데도 연락이 오지 않을 때
- 잔금납부 후에도 계속 연락이 오지 않는다면 두 번째 내용증명을 보낸다.

내용증명은 등기우편으로 배달된다
- 집에 사람이 없어서 낮시간에 등기를 받기 어려운 경우에는 일반우편도 함께 보내면 점유자가 우편물을 확인하는 데 도움이 된다.
  - 우편물 자꾸 받는 것에 불만을 표시하는 사람도 있으므로 '내용증명이 반송되는 경우가 있어 일반우편도 보내드리니 참고하십시오' 라고 명기해 둔다.
- '경매물건 점유자의 유의사항' 은 내가 만든, 내용증명에 반드시 첨부하는 서류다.
  - 점유자에게 이사비를 요구하지 못하게 하고
  - 빨리 이사를 나가야 하며
  - 집을 부수거나 망가뜨리면 안 된다는 내용
  - 말로 하는 것보다 서류로 보내면 훨씬 효과가 좋다.

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강제집행은 마지막 칼자루!

여러 방면으로 대화를 시도했지만 말이 통하지 않는다면

강제로 내보내는 수밖에 없다.

이것을 강제집행이라고 한다.

법원에 강제집행을 신청하면 법원에서 집행관이 나와서

열쇠수리공을 불러 강제로 문을 따고 들어가 짐을 다 들어낸 다음 컨테이너에 보관한다.

물론 이 모든 비용은 낙찰자 부담이다. (200만원 전후)

나중에 점유자의 급여나 통장을 압류하고 소송으로 비용을 청구하기도 한다.

낙찰자로서는 비용이 들고,

점유자 역시 강제로 이사당하는 상황이 좋을 리 없다.

따라서 이것은 최후의 방법이고, 마지막 칼자루이다.

집행은 명도가 잘 이루어지지 않았을 때 하는 마지막 수단이지만,

만약을 대비해 인도명령 신청은 잔금납부와 동시에 한다.

법원에서 하는 모든 업무는 진행이 빠른 편이 아니다.

그래서 모든 서류는 최대한 빨리 신청하는 것이 좋다.

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인도명령은 잔금납부 후 6개월 이내

강제집행이 문을 따고 들어가 짐을 꾸리는 본격적인 행동개시라면,

인도명령은 그 전에 이루어지는 경고장이라고 보면 된다.

인도명령 결정문은 정당한 권리가 있으면 발급받는데에 아무 문제가 없다.

인도명령은 잔금납부 후 6개월 내에 신청하지 않으면 받아주지 않으므로

반드시 잔금납부 시 신청하자.

은행에서 대출을 받고 법무사를 이용할 경우

잔금 시 무료서비스로 인도명령을 신청해 주므로 법무사에게 요청한다.

별다른 이상이 없으면 신청 후 3~4일이면 인도명령이 결정되고,

그로부터 3~4일 후 인도명령 결정문이 법원에서 등기우편으로

낙찰자인 당신과 점유자 모두에게 송달된다.

인도명령 결정문은 명도의 최후 수단인 강제집행 신청에 필요한 서류이므로

잘 가지고 있어야 한다.

경매에는 2012타경 ㅇㅇㅇ호라는 사건번호가 붙지만,

인도명령 결정문에는 2012타기 ㅇㅇㅇ 라는 새로운 사건번호가 부여된다.

따라서 강제집행 시에는 더 이상 '타경' 이 아닌 '타기' 사건번호로 서류를 작성해야 한다.

'타기' 는 법원에서 사용하는 분류번호로 인도명령 중임을 뜻한다.

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인도명령 후에도 점유자가 집을 비우지 않는다면?

어쩔 수 없이 강제집행을 신청할 수밖에 없다.

그러나 그 전에 점유이전금지가처분 신청을 먼저 하는 것이 좋다.

신청은 관할법원의 담당 경매계에서 할 수 있다.

점유이전금지가처분은 인도명령이 나온 후에 점유자가 바뀌면

바뀐 사람을 상대로 다시 인도명령을 신청해야 하기 때문에

점유자가 바뀔 수 없도록 하는 법적 조치다.

점유이전금지가처분이 받아들여지면

점유자의 집에 문을 따고 들어가 결정문을 붙이고 오기 때문에

점유자에게 심리적인 부담을 주는 역할을 하기도 한다.

본격적인 강제집행 전에 한 번의 경고를 더 주는 것이다.

송달 불능이면 강제집행이 안된다.

점유자의 송달은 매우 중요하다.

점유자가 송달을 받지 않으면 송달 불능으로 몇 달간 시간이 늘어져 버릴 수 있고,

번거롭게 공시송달을 신청해야만 한다.

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강제집행

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내 집을 사는 것과 남이 살 집을 사는 것은 다르다

임대가 잘 되는 집
- 일자리가 있는 지역 - 일자리는 기업을 따라간다
  - 금융의 중심 강남
  - 세종시 공무원 대거 이주
  - 강원도 삼척 LNG 사업 직원들 사택
- 길이 새로 생기는 곳의 옆동네로 가라
  - 평창 동계올림픽
  - 춘천 지하철 개통
  - 제2영동고속도로 지나는 주요 길목인 원주
- 소문난 잔치에는 안 간다 - 신규분양이 많은 곳을 피하라
  - 임대를 할 계획이라면 신규분양은 피해 다녀야 한다.
    - 대규모 아파트가 입주를 시작하면 임대가는 내려간다.
- 희귀한 평형이 좋다 - 18평에서 25평이 딱 좋아
  - 도시형생활주택으로 원룸이 많이 생겨 빈집이 늘어나고 있는 추세
  - 남들과 다른 선택을 해야 한다

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공매의 이용기관 물건, 뭐가 좋을까?

공기업의 사택들은 위치가 좋다
- 대부분 그 지역의 중심가에 위치
- 경매나 급매로 잘 나오지 않은 지역이 많다
명도가 필요 없다
- 직원들 사택으로 쓰던 집이므로 이곳에 살던 직원은 이사 갈 곳이 정해져 있거나 이미 이사를 한 후이다.
- 이사할 날짜도 매각공고 시 함께 공고된다.
- 일반물건처럼 명도에 시간과 돈이 전혀 들지 않는다.
- 명도가 두려워서 경매를 못한다면 사택처럼 좋은 것이 없다.
내부를 확인할 수 있다
- 김해에서는 담당 직원이 우리의 방문 시간에 맞추어 집 앞으로 나와주었고, 울산에서는 경비실에 열쇠를 맡겨놓았었다.
- 여러 물건이 한꺼번에 동시에 나온다면 내부를 공개하는 날이 정해져 있으므로 해당일에 확인하면 된다.
한 지역에서 여러 개를 낙찰받을 수 있다
- 물건이 흩어져 있는 것보다 한 지역에 있으면 임대시에도 관리가 편하다.
- 사택은 한 번에 여러 채가 동시에 공고되는 경우가 종종 있다.

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부도임대아파트, 뭐가 좋을까?

저렴하다
- 분양전환금액의 수준을 크게 벗어나지 않는다.
  - 임대아파트는 정해진 기간 (5년 ~ 10년) 동안 임대한 후에 분양으로 전환하는데, 이때 인근 시세보다 저렴하게 분양전환하는 것이 일반적이다.
  - 분양전환금액은 감정평가사가 평가한 평가금액에 따라 정해진다.
임대가 잘 된다
- 기존에 임대가 잘 되던 지역이라 임대아파트가 있는 것
- 세입자들의 재계약도 잘 되는 편
경매로 주인을 찾으면 가치가 올라간다
- 임대아파트, 그것도 부도난 임대아파트는 누구도 좋아하지 않는다.
  - 동네 주민들은 특히 이런 곳에 관심을 두지 않는다.
- 하지만 집들이 자기 주인을 찾고 나면 제대로 관리가 되고, 아파트는 몰라보게 예뻐진다.
관리가 용이하다
- 여러 물건이 한 번에 나오므로 여러 건을 동시에 낙찰받을 수 있다.
  - 한곳에 모여 있으니 관리가 수월하다.
- 로열동의 로열층만 고집하지 말고 인기가 덜할 만한 물건을 고르는 것도 좋은 방법
  - 아무도 입찰하지 않는 단독입찰이라면 최저가에 낙찰을 받을 수도 있다.

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세입자 입장에서 직거래 시 주의할 점

집의 등기부등본을 보고 대출이 얼마나 있는지 확인
계약자가 집주인이 맞는지 신분증을 확인
임대차계약서를 작성할 때 특이사항이 있는지 확인
현금거래가 아닌 통장거래로 증거를 남긴다.

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