[핵심요약] 그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다 (박성혜 - 훨훨)

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비과세로 부를 늘리는 걸쳐두기 투자법

• 일시적 1세대 2주택 비과세
  • 정의
    • 실거주하는 주택을 보유하고 있는 1세대의 대표적인 걸쳐두기 투자법
  • 특례 요건
    • 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 경과 후 신규주택을 취득할 것
    • 양도일 현재 종전주택은 2년 이상 보유했을 것
      • 조정지역지정 후 취득시 2년 거주요건 추가
    • 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
     
  • 임대차 3법에 따른 세입자의 전세갱신청구권으로 인해 전입해야 할 시기를 놓칠 수 있으니 계약 전 확인 필요

• 재건축 / 재개발 대체주택 비과세
  • 정의
    • 1주택을 소유한 세대가 재건축 / 재개발로 인하여 시행기간 동안 거주를 목적으로 대체주택 (다른 주택) 을 취득한 경우, 다음의 요건을 모두 갖춘다면 대체주택 양도 시 1세대 1주택으로 보아 비과세
  • 특례 요건
    • 사업시행인가일 (1주택일 것) 이후, 관리처분인가 전, 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
    • 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주할 것
    • 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

• 재건축 / 재개발 1주택 1조합원 입주권 종전주택 비과세
  • 정의
    • 1주택을 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우, 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 뒤 종전주택을 양도한다면 1세대 1주택으로 보아 비과세
  • 특례 요건
    • 1주택을 소유한 세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득할 것
    • 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도할 것
    • 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대원 전원 이사하여 1년 이상 거주할 것
    • 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

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똑똑한 내 집 갈아타기

• 실현되는 호재 앞에 갈아타라
  • 수도권에서 3년 이내 개통 예정인 노선, 효용과 파급력이 있는 노선을 선택하고 그 노선의 영향을 직접 받는 집을 사야 한다
• 수급의 시차를 이용해서 갈아타라
  • 수요와 공급 사이 '시차 불균형' 을 이용해서 갈아탄 후, 시세 제자리 찾기로 간격 벌리기
• 상급지와 갭이 좁혀지면 갈아타라
  • 12.16 부동산 대책 이후 9억 구간 / 15억 구간에서 발생하는 허들을 이용해서 중상위 단지로의 갈아타기
• 택지지구는 입주 2년차에 사라
  • 입주 전 or 입주장에는 다운거래와 복등기 등 불법거래가 많다
    • 리스크를 지지 마라
  • 조정지역에서의 주택은 2년 이상 거주 비과세 조건으로 집주인의 실거주가 많다
    • 입주 2년차에 매도 물건이 몰렸을 때 매수하라
  • 바닥에 사려 하지 말고, 미리 사서 자본 차익을 최대화 하는 것에 집중하는게 현명하다
    • 신규 아파트의 등기가 나오기 전
    • 전매제한이 해제되기 전

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1주택자를 위한 투자 전략

• 상급지 갈아타기를 통해 자산 불려가기
  • 상급지 아파트로 갈아타서 실거주 하는 방법
  • 상급지 재건축 / 재개발 정비사업으로 4~5년간 몸테크 하는 방법
• 다주택자가 되는 것
  • 거주하는 집 외에 추가로 투자용 집을 매수
    • 재개발 투자
      • 차후 거주하는 방법
      • 관리처분인가 전후로 매도해 수익 실현하는 방법
• 현금을 재투자하지 않고 보유하는 것
  • 뚜렷한 전략 없이 현금을 보유하는 것 자체는 비추천

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부린이를 위한 '럭키세븐' 부동산 원칙

• '쓰주택' 살 바에는 무주택이 낫다
  • 감정에 따라 집을 사면, 적게 오르고 빨리 하락하는 쓰레기 주택을 만난다.
• 집은 돈이 아닌 안목과 용기로 사는 것
  • 집은 언제나 비쌌다. 지금의 선택이 부의 10년을 좌우할 것이다.
• '살기는 좋아요' 의 숨은 의미를 파악하라
  • 부동산 앱에만 의존하지 말고, 여러 시간대별로 직접 가서 검증하라.
• 사는 (Live) 곳과 사는 (Buy) 곳은 달라도 된다
  • 수도권 유주택자 50% 는 그 집에 살지 않는다. 가난의 프레임을 깨라.
• 첫 집 만족? NO! 항상 갈아타기를 준비하라
  • 부동산 초규제 시대, 1가구 1주택 비과세보다 좋은 재테크는 없다.
• 돈 없어서 못 산다는 말은 몰라서 하는 말
  • 레버리지 문제가 아니다. 대출에 꽉 막힌 당신 생각이 더 큰일이다.
• 보이지 않는 것을 보는 눈이 필요하다.
  • 잠실도 뽕밭이었고, 판교도 벌판이었다. 미래 가치를 보고 투자하라.

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