[핵심요약] 나는 마트 대신 부동산에 간다 (김유라)

나는 마트 대신 부동산에 간다 국내도서 저자 : 김유라 출판 : 한국경제신문사(한경비피) 2016.10.25 상세보기

 

==================================

 

미국이 금리를 올리면 우리나라 투자 환경이 나빠지는 이유도 같은 맥락이다.

선진국일수록 경제 성장률이 낮고 금리도 낮다.
그래서 선진국들의 자본이 개발도상국이나 소위 후진국으로 가는데,
그런 나라들은 불안하고 리스크가 크다.

 

그에 비해 한국은 안전한 편이다.
이율이 높지는 않지만 미국이나 일본보다는 낮고,
잘 돌아가는 기업들도 꽤 있다.

 

하지만 미국이 금리를 올리는 순간
한국은 메리트가 없어진다.
미국에서 안정적인 수익을 얻을 수 있으니,
굳이 리스크를 안고 한국에 투자할 이유가 없는 것이다.
해외 자금이 빠져나가면
국내 주식시장은 당연히 주가 폭락을 겪게 되고,
주식시장에서 자금 조달이 어려워져
기업이 경영난에 처하면 개인도 일자리를 잃는다.
이와 같은 연쇄반응의 대표적인 예가
1998년 한국의 IMF, 2008년 미국발 금융위기다.

 

그런데 2008년 금융위기는 왜 그렇게 빨리 회복됐을까?
미국이 경기 침체에서 벗어나기 위해 지속적으로 양적 완화를 했기 때문이다.
경제를 살리기 위해 돈을 엄청나게 풀었다는 뜻이다.
그러므로 경기 침체에서 벗어난 것은 유동성이 개선되어서이지
경제 사정이 나아져서가 아니었다.
이는 문제가 근본적으로 해결되지 못했다는 의미다.

 

더욱이 또 다른 문제 요소가 있는데,
유동성이 과해지면 인플레이션을 불러온다는 것이다.
돈을 마구 찍어내면 물가가 급격하게 오른다.
저성장 시대인데 물가가 끊임없이 오르는 이유는 유동성 때문이다.
경기가 좋지 않으니 돈을 찍어내고,
돈이 흔해지니 물가가 오른다.
그런데 월급은 그만큼 오르지 않는다.
갈수록 살기가 팍팍해지는 것이다.

 

==================================

 

이런 부동산에 우리 부모님들은 왜 열심히 투자하지 않았을까?

 

어른들의 이야기를 들어보면
수 십 년 전 시골 땅값은 평당 몇천 원이었고,
도시에 있는 단독주택도 몇백만 원이면 살 수 있었다고 한다.
그토록 땅값, 집값이 싼데 왜 쓸어 모으지 않은 것일까?

 

물론 우문이고, 답은 간단하다.
수입이 몇만 원밖에 되지 않았기 때문이다.
그때도 집을 사려면 오랜 기간 저축을 해야 했고,
대출을 받아 집을 사는 것은 부담스러운 일이었다.

 

=================================

 

"MB의 선물을 받으셔야죠" 라는 댓글을 발견했다.
이명박(MB) 정부의 대표적인 부자 감세 정책인
'다주택자 한시적 소득세 완화 특례법' 에 관한 내용이었다.
2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지 취득한 주택은
보유기간이 2년 이상이면 다주택자에 대한 중과세를 적용하지 않고
일반과세를 적용한다는 것이었다.

집이 여러 채면 양도세가 50%씩 나오기 때문에
취득세, 중개수수료, 양도세를 빼고 나면 수익이 거의 없다.
그런데 2009년부터 그 제도가 시행되고 있었다는 것이다.

 

나는 3년 동안이나 까맣게 몰랐다.
내 주변에서도 아는 사람이 아무도 없었다.
부모님께 말씀드리니
그런 말도 안 되는 정책이 어디 있느냐며 믿지 않으셨다.
그토록 중요한 정보를 아는 사람이 드물다는 사실이 정말 충격적이었다.

 

온몸에 전율이 흘렀다.
지금이야말로 기회다.
은행에 있는 돈을 모두 빼서 아파트에 최대한 많이 투자해야 한다.
나는 바로 아이를 업고 부동산으로 달려갔다.

 

==================================

 

지금은 집을 보러 가서 아무리 맘에 들어도 웃지 않는다.
경직된 표정을 짓고 흠을 찾는다.
속으로는 한시라도 빨리 사고 싶어 마음이 조급한데
겉으로는 사고 싶다는 티를 절대 내지 않는다.
500만 원을 깎을 수 있겠다 싶으면
1,000만 원을 깎아달라고 하고,
1,000만 원 쯤 깎을 수 있겠다 싶으면
2,000만 원을 깎아달라고 요구한다.

 

부동산 투자는 심리다.
매도자는 가격이 오르지 않으리라고 생각해서 집을 팔고,
매수자는 오를 것으로 예상해서 집을 산다.
뉴스에서 부동산 경기가 좋다고 말하든 나쁘다고 말하든
그것이 중요한 게 아니다.
중요한 것은 사람들이 경기를 어떻게 느끼고 있느냐다.
경기가 아무리 좋아도 대다수 사람의 심리가 꺾여 있으면
사려는 사람이 없고,
반대로 오른다는 심리가 있으면
팔려는 사람은 적고 사려는 사람이 많아진다.

 

그렇다면 그 심리를 어떻게 파악할 수 있을까?
나는 인터넷을 통해 파악한다.
예를 들면 "OO동에 있는 OO아파트를 사려고 하는데 괜찮을까요?"
라는 질문에
열이면 열 "사도 괜찮아요, 사세요" 라는 댓글이 달리면
매수 심리가 좋은 것이다.
그러나 사지 말라는 댓글의 비중이 높으면
매수 심리가 꺾였다는 뜻이다.

 

==================================

 

사람들 심리는 지역별로 읽어야 한다.
아파트를 살 때는 오르지 않을 것이라고 예상하는 사람의 아파트를 사라.
그래야 많이 깎을 수 있다.
반대로 팔 때는
오르리라고 생각하는 사람이 많을 때 팔아라.
그래야 제값을 받을 수 있다.
투자자는 대중보다 늘 한발 빠르게 움직여야 한다.

 

==================================

 

왜 아파트에 살고 싶어 할까?
여기에는 크게 다섯 가지 이유가 있다.

 

첫째, 가장 안전한 주거 형태다.
둘째, 튼튼하다.
셋째, 관리가 잘된다.
넷째, 학교와 놀이터가 있다.
다섯째, 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

 

==================================

 

다가구주택과 다세대주택의 차이는?

 

다가구주택은 건물 1채를 1인이 소유할 수 있지만
다세대주택은 소유주가 여러 명이다.

 

이렇게 집주인이 여러 명이면 건물이 제대로 관리되지 않는다.
하자가 생겨도 나서서 처리해주는 주체가 없다.

건물이 통째로 내 것이라면
배관 교체나 페인트칠 같은 작업을 통해
가치를 상승시킬 수 있을 것이다.
하지만 다세대주택이나
주인이 수십 명인 도시형생활주택 (일테면 고층 원룸 건물) 등은
서로 연락처도 모르는 경우가 허다하다.

 

==================================

 

'부동산의 종말' 이라는 예언은 틀렸다.

 

2010년 전후로 대전에서는 전세가가 말 그대로 미쳐 날뛰었다.
이유는, 수요와 공급의 불일치다.

 

2008년 금융위기 이후 금리가 계속해서 올랐고,
높은 대출이자를 내면서까지 집을 사려는 사람들이 없어졌다.
그래서 전세가가 엄청나게 오른 것이다.
게다가 임금은 동결되고 저축은행들이 문을 닫는 등
경기가 급속도로 나빠지니 건설사들도 공급량을 줄였다.
신규 분양 아파트는 적고 오래된 아파트만 있으니
잠재 매수자는 집을 사기보다 전세를 찾아 나서게 되었다.
그리고 집주인 역시 매매차익을 꿈꾸기보다는
매월 돈이 들어오는 월세를 선호하게 되었다.
이처럼 전세 물건은 귀한데 전세를 찾는 이들은 많으니
가격이 폭등할 수밖에.

 

수요와 공급의 불일치를 단적으로 보여주는 사례다.
그러니 '한국에서 이제 아파트는 끝났다' 는 말은 틀린 것이다.
수요가 있는 곳은 늘 오른다.

 

==================================

 

과거에는 아파트를 사두면 무조건 올랐다.
하지만 이제는 사두기만 하면 돈이 되던 시대는 지나갔다.

 

그러므로 아무 아파트나 분양받아서는 안 되고,
아무 때나 사서도 안 된다.
아무리 입지가 좋아도 주변에 공급물량이 많아지면
가격이 오르지 않을 수도 있다.

 

==================================

 

20평대 아파트는 영원한 희소가치가 있다.
이제는 20평대 아파트를 잘 짓지 않으려 하기 때문이다.

 

요즘의 20평대는 방 3개에 욕실 2개짜리 확장형 구조로
30평대와 다를 바가 없다.
이런 구조는 분양가 대비 건축비가 많이 든다.
욕실, 싱크대, 수납장은 똑같으니
바닥이 좁을수록 평당 건축비가 높아지지 않겠는가.

 

공급자로서는 30평대 이상을 많이 내놓는 것이 훨씬 이득이다.
경기가 좋을 때 건설사들이
대형 평수 위주로 아파트를 지었던 것도 이 때문이다.

 

==================================

 

방 3개, 계단식, 20평대

 

20평대는 대부분의 사람이 가장 선호하는 평형이다.
신혼부부도, 은퇴한 노년부부도 선호하고,
혼자 사는 사람도 20평대를 좋아한다.

집을 구매하려는 욕구가 가장 큰 세대는
아직 어린 자녀를 둔 30대 부모인데,
같은 20평대라 해도 방 2개짜리는
아이들 키우며 살기에는 불편하다고 느껴진다.
또 복도식일 경우 복도로 이웃들이 통행하므로
여름철에 문을 열어놓고 있기가 곤란하다.
그래서 방 3개짜리, 20평대, 계단식 아파트가 가장 인기다.

 

원하는 사람은 많고 물량은 적으니
전세가가 떨어질 때도 하락폭이 가장 적다.
또한 은퇴 인구가 점점 늘어나고
가처분소득 (실소득) 이 줄고 있는 상황이므로
다들 관리비를 아끼고 싶어 한다.
심지어 60평대와 20평대의 전세가가 똑같은 곳도 봤는데,
관리비가 많이 나올까 봐 다들 60평대는 꺼린다는 뜻이다.

투자금 대비 가장 많은 수익률을 낸 평형이 20평대였다.

 

매매차익은 물론 월세수익률 역시
20평대가 30평대보다 높았다.
사용가치와 교환가치 측면에서
20평대는 다른 어떤 평형보다 우월하다.

 

세금 면에서도 대형은 불리하다.
2015년에 대형 아파트 관리비에 부가세를 붙이기로 했다가
반발로 무산된 적이 있다.
부가세율은 10%, 과세 대상은 50평형 이상이었다.
앞으로 또 추진될지 모르니
될 수 있으면 51평이 아니라 49평을 선택하는 것이 좋겠다.

 

전세보증금에 대한 과세도 추진되었는데,
국민주택 규모인 33평형, 기준시가 3억 원 이하에 대해서는 유예되었다.
그러나 기준시가는 매년 초 다시 매겨진다.
3억 원이 넘어가는 시점부터는 세금을 부과하니 신경써야 한다.

어쨌거나 각종 세금을 부담하면서까지 대형에 투자할 이유는 없을 것이다.

게다가 전세가율이 낮아 투자금액도 가장 많이 든다.

 

향후 매도할 시점을 생각해도 33평형 이하,
기준시가 3억 원 이하 아파트가 부담이 없다.

 

==================================

 

방 2개, 20평대

 

요즘 지어지는 20평대 아파트는
한결같이 방 3개에 욕실 2개다.
서울에서는 이런 구조의 새 아파트가
보통 5~6억 원은 한다.
그래서 20평대에 방 2개, 욕실 하나만 있어도 되니
저렴한 아파트에 살고 싶다는 사람도 많다.
나는 그런 아파트에 투자한다.

 

방 2개에 화장실 하나, 역세권.
오래된 아파트라도,
또 주변에 아무리 새 아파트가 들어서도
이런 아파트는 수요가 줄지 않는다.
가격 메리트가 있기 때문이다.
그래서 가격도 상당히 오르는데,
오른다 해도 다른 아파트보다 저렴하고
방 2개짜리는 희귀하기 때문에 수요자들이 잘 옮겨가지 않는다.
이들이 옮겨갈 수 있는 곳은 빌라밖에 없기 때문이다.

 

==================================

 

중 / 대형과 함께 있는 20평대

 

한국 사람들은 나보다 잘사는 사람과 어울리기를 좋아하는 특성이 있다.
나보다 못사는 사람들과는 같은 동네에 사는 것도 탐탁지 않아 한다.
주변에 임대아파트나 행복주택이 있으면 가격이 하락하는 이유가 이것이다.

 

따라서 같은 입지와 비슷한 가격이라면
소형 평수로만 이루어진 단지보다는
중 / 대형 평수와 함께 있는 단지가 더 좋다.
그리고 될 수 있으면 주변 집값이 비싼 지역이 좋다.
주민들 소득이 높고 집값이 비싼 곳은
학군도 좋고 수요가 탄탄하다.

 

내가 투자한 집이 가장 큰 평수면 상승할 때 혼자 이끌어야 한다.
하지만 내 앞에 더 큰 평형의 아파트와 값비싼 아파트가 있다면
오르기도 수월하고 상승 여력도 더 있다.

 

역으로 중 / 대형 아파트를 구입하는 경우라면,
소형 없이 중 / 대형 평형끼리만 어울려 있는 단지를 선택하는 것이 좋다.

 

즉 20평대를 고를 때는 20 / 30 / 40평대로 이루어진 단지를,
40평대를 고를 때는 40 / 50 / 60평대가 함께 있는 단지를 선택하면 된다.
내가 가진 아파트가 그 단지에서 가장 작으면 되는 것이다.

 

==================================

 

10평대가 매력 없는 이유

 

첫째, 공실이 많은 편이다.
둘째, 도시형생활주택이나 원룸과의 경쟁에서 밀린다.
셋째, 10평대도 수리나 관리를 하는 데 20~30평대와 똑같이 품이 든다.
넷째, 지방의 10평대 아파트는 구매 의욕을 불러일으키지 않는다.
(반면, 수도권 역세권의 10평대는 희소가치가 있다)

 

==================================

 

20평대 오피스텔

 

오피스텔은 전용 면적이 아파트의 50% 수준이다.
20평대라 하더라도 실제 10평대밖에 안된다.
주차장도 비좁다.
주택은 취득세가 1.1%인 반면 업무용 건물은 4.6%나 된다.
동일 평형 아파트에 비해 관리비가 비싸다.
이웃 건물에 가로막혀 조망과 채광을 확보하기 어렵다.
그래서 난방비도 많이 나온다.

 

==================================

 

살 때부터 팔 때를 생각하라

 

과거의 거래량을 확인하라

매매차익으로 돈을 버는 방법을 한마디로 말하자면,
'잘 팔리는 집을 사서 잘 팔리는 타이밍에 파는 것' 이다.

 

집은, 사는 건 정말 쉽다.
경매로 집을 산다면 최고가를 적어내 낙찰받으면 그만이다.
그러나 그것은 경매의 목표가 아니다.
부동산 투자의 목표는 매수가 아니라 적절한 매도다.
그래서 매수 시점에 매도 시점과 매도 예상 가격을 모두 결정해야 한다.
매도 시점도 모르겠고 가격도 예측할 수 없다면
그 부동산은 매수해서는 안 된다.

팔아야 할 때 팔리지 않아 애물단지가 될 가능성이 크다.

 

잘 팔릴 아파트는 어떻게 알아낼 수 있을까?
그 동안의 거래량을 보면 된다.
특히 불황기에도 꾸준히 매매가 이루어지는지를 살펴봐야 한다.
국토교통부 실거래가 사이트를 참고하면
어느 층수가 거래가 잘되는지 정도는 알 수 있다.

 

아파트는 장기로 투자하는 곳이 아니다.
안 팔리면 골치 아파진다.

 

==================================

 

전세 현황을 파악하라

 

내놓은 전세물량이 적다는 것은
이사 오는 사람들이 끊임없이 있다는 뜻이다.
즉 사람들이 선호하는 곳이라는 의미다.

 

전세가는 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다.
그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고
매매로 전환하는 수요가 생긴다.
전세가가 낮으면 실거주자들이 계속 전세로 살려 한다.

 

또한 전세가율이 낮다는 것은
살기 좋은 곳이 아니라는 방증이다.
(다만, 입주 초기에 전세물건이 동시에 쏟아져 일시적으로 전세가가 낮을 수는 있다)

 

따라서 투자할 집을 보러 다닐 때는
실거주자를 가장해 "전세 있어요?" 라고 물어보면서
전세물건부터 파악하라.

 

==================================

 

로열동 / 로열층을 공략하라

 

부동산 경기가 불황일 때는
로열동 / 로열층 급매 위주로만 팔린다.

 

동과 층만큼 라인도 중요하다.
몇 년 전 9층에다 남향인 집을 봤다.
남향은 비싸고 드문데도
1층과 400만 원밖에 차이가 나지 않았다.
그래서 계약을 하고 전세를 놓았는데
좀처럼 세입자가 구해지지 않았다.
알고 보니 꺾인 라인의 안쪽에 있는 집이었다.
남향임에도 동향으로 배치된 옆 동이 햇빛을 가리는
치명적인 단점이 있었다.
그래서 사람들이 가장 싫어하는 라인이라고 하던데,
그런 구조의 아파트는 처음 봤다.
남향에 로열층이니 그저 좋다고만 생각한 내 탓이었다.

 

동향은 아침 6시면 해가 들어와서 일찍 일어나게 된다.
서향은 해가 늦게 드는 만큼 늦게까지 머무르니
오후 느즈막이도 빨래를 널 수 있다.
아이를 키우는 주부나
낮 동안 집에 없는 맞벌이 부부라면
서향을 선호할 것이다.

 

==================================

 

잘 팔리는 아파트 순위

 

1등 : 로열동 / 로열층
2등 : 비로열동 / 로열층
3등 : 로열동 / 비로열층
4등 : 비로열동 / 비로열층
5등 : 탑층 / 1층 (오로지 가격 경쟁력으로 승부해야 한다)

 

==================================

 

시세보다 싼 집은 의심부터 하라

 

집주인에게 딱히 급한 사정이 없어 보이는데
시세보다 저렴하게 나온 집이 있다.
혹은 어떤 호재로 상승 기류를 타고 있는데도
가격의 변동이 없는 집이 있다.
나온 지 한 달이 넘었다는데
계약이 안 된 집도 있다.

 

실제로 가보니 집에는 별문제 없어 보인다.
그러면 여기서 깊이 생각해봐야 한다.

다음은 대표적인 두 가지 경우다.

 

첫째, 일반 정서에 맞지 않는 비선호 라인과 층이었다.
그 집은 404호였다.

나는 미신을 믿지 않기에 별로 개의치 않았으나,

팔 때를 생각하면 이런 물건은 피해야 한다.

이런 어이없는 이유로 매도가 안 돼 애태우던 집 주인을

지금까지 여럿 봤다.

LH에서 미분양 아파트를 입찰할 때도

104동 404호 매물이 가끔 보인다.

 

둘째, 중대한 하자가 있었다.

누수로 욕실과 방 두 곳의 배관을 손본 흔적이 있었으나

매도자는 이 사실을 알리지 않았고,

세입자도 빨리 보증금을 받아 나가기 위해

입을 다물고 있었던 것이다.

매수 당시에는 이상이 없었으나

6개월 후 다시 누수가 발생해 아랫집 천장에 곰팡이가 피었다.

그 책임은 고스란히 매수자의 몫으로 돌아왔다.

그러니 리모델링이 잘된 집이 저렴하게 나왔을 때는

아랫집에 찾아가 이렇게 물어보자.

"윗집에 이사 올 사람인데요.

혹시 윗집 리모델링 후 누수 같은 문제는 없나요?

있다면 집주인에게 수리해달라고 하려고요."

경험상 아랫집에서는 흔쾌히 이야기해준다.

시세보다 싸서 의심이 가는 경우가 아니라 해도

매수하고자 하는 집에는 미리 찾아가

세입자에게 이것저것 물어보는 것이 좋다.

 

==================================

 

지방에 있는 5층 아파트는 아파트가 아니다

 

저렴하기로 말하자면

비도시 지역에서 자주 볼 수 있는

5층짜리 아파트를 따라올 물건이 없다.

 

1층은 1층이라 싸고

탑층은 탑층이라 싸고

4층도 계단 오르기 힘들다고 싸다.

2, 3층이 로열층이다.

 

이토록 저렴해도 나는 4~5층짜리 아파트는 투자 대상에서 제외한다.

우선 아이를 키우는 주부 입장에서

거주하기가 너무 불편하기 때문이다.

 

다른 아파트의 전 / 월세 가격이 상승할 때도 제자리걸음이고

매매가도 거의 오르지 않는다.

매도도 쉽게 이뤄지지 않는다.

매매가가 지나치게 낮아 대출이 많이 나오지 않는다는 것도 단점이다.

전세가가 낮고 주인이 거주하는 비율이 매우 낮아

세심하게 관리되지 않는다는 점도 비슷하다.

 

==================================

 

나 홀로 아파트가 아니어도

중개소를 찾을 수 없는 아파트가 종종 있다.

 

2012년 안동에 갔을 때는 정말이지 충격이었다.

수천 세대의 브랜드 아파트임에도

단지 내 상가에 문방구, 김밥집은 있어도

부동산중개소가 없었다.

주민들에게 물어보니

<교차로> 같은 지역정보지를 통해 거래한다고 했다.

단지 내 게시판에 광고해서 직거래하는 방식도 선호했다.

중개수수료를 아낄 수 있고

굳이 멀리 있는 중개소를 찾아가지 않아도 되어

편리하기 때문이란다.

 

따라서 작은 도시의 아파트나 나 홀로 아파트는

지역정보지부터 보고 나서,

(이것도 인터넷에서 볼 수 있으므로 굳이 종이 <교차로>를 찾아 헤매지 말자)

단지 내 게시판을 꼼꼼히 살펴보는 것이 좋다.

이장이나 관리사무소 소장에게 매물이 있는지 물어보는 것도 중요하다.

중개소는 그 다음에 찾아가야 한다.

이런 지역의 중개소는

아파트보다 토지나 상가 매매를 주로 취급할 확률이 높다.

 

==================================

 

대출 가능 금액부터 확인하라

 

나 홀로 아파트 매매계약을 체결하고 나서 대출을 알아보는데

대출금액이 예상보다 턱없이 낮았다.

아파트는 매매가의 70%까지 대출을 받을 수 있다는 점만 생각하고

미리 알아보지 않은 나의 불찰이었다.

 

KB 부동산 시세에 등록되지 않은 경우는

대출업체가 자체적으로 감정가를 매기는데,

위험 부담을 안으면서까지 가격을 높게 평가해주지는 않는다.

 

나는 일반 대출상담사로부터는 대출이 불가하다는 이야기를 들었고,

지역 농협에서는 1,000만 원까지 가능하다는 답을 들었다.

결국 수소문 끝에 경매 낙찰대금 전문 대출상담사로부터

조금 더 많은 대출을 받을 수 있었다.

 

그때의 일을 계기로,

이제는 계약하기 전에 아파트 이름과 동호수까지 정확하게 넣어

대출 가능 금액을 꼭 확답받는다.

신청자의 신용등급과 DTI 한도에 따라

같은 물건이라도 대출금액이 달라지므로 반드시 미리 확인해야 한다.

 

==================================

 

DTI란?

 

'Debt To Income Ratio' 의 약자로

총부채상환비율이라는 뜻이다.

즉, 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이

차지하는 비율을 말한다.

따라서 소득을 적게 신고한 자영업자나

상환 능력은 있지만 소득이 없는 은퇴자에게는 불리하다.

 

금융기관에서 대출금액을 산정할 때,

가령 연소득이 3,000만 원이고 DTI가 40% 라면

연간 원리금 상환액이 1,200만 원을 초과하지 않도록

대출금액을 제한하는 것이다.

DTI는 연소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율이므로,

대출기간이 길수록 유리하다.

대출기간이 길수록 연간 부담액은 적어지기 때문이다.

 

이 제도는 2005년에 부동산시장 과열 방지를 목적으로 도입된 것이기에

지방은 적용되지 않는다.

즉 서울과 수도권이 아니면 소득 수준과 관계없이

주택을 담보로 대출을 받을 수 있다.

2014년부터는 은행권 담보 대출금액이 5,000만 원을 넘을 때

DTI는 60% 로 통일되었다.

그 전에는 강남구 / 서초구 / 송파구는 50%

인천 / 경기는 60% 였다.

 

==================================

 

월세 투자에 가장 좋은 아파트는

산업단지 가까이에 있어서 기숙사처럼 쓰이는 곳이다.

 

회사가 월세를 지불하므로 밀리는 법이 없고,

회사가 없어지지 않는 한 계속 재계약을 하게 된다.

중계수수료와 수리비가 전혀 들지 않으면서

매달 정해진 날짜에 어김없이 월세가 들어오니

그보다 좋을 수가 없다.

 

집이 깨끗하게 유지된다는 것도 장점이다.

우리 임차인들은 평일에는 와이셔츠에 넥타이를 메고 출근해

회사에서 식사를 모두 해결하고, 퇴근해서는 휴식만 취한다.

주말에는 가족에게 돌아가기 때문에 밥을 해 먹을 일이 없고

잠만 자는 용도라 집이 깨끗하다.

짐도 이불과 옷가지 등 단출해서

매매 시에도 쉽게 비밀번호를 알려주며 집을 오픈해준다.

 

==================================

 

월세수익보다 큰 매매차익

 

월세 투자를 하면서 매매차익까지 노리는 이유는 간단하다.

임대 소득이 한 달에 50만 원일 때

1년이면 600만 원에 불과하지만,

집값은 오르기 시작하면 1,000만 원 단위로 상승하기 때문이다.

이것이 매매차익을 포기할 수 없는 중요한 이유다.

 

월세가 나오는 부동산을 여러 채 보유하는 것이 목표여서도 안 된다.

더욱이 공실이 생기는 물건은 하나라도 가지고 있으면 안 된다.

워런 버핏은 "10년을 보유하지 않을 주식은 10분도 보유하지 말라" 고 했다.

만약 공실이 생긴다면 월세 투자에 더는 연연하지 말고

재빨리 팔고 나와야 한다.

 

==================================

 

경기가 좋지 않을 때,

고가의 수도권 중 / 대형 아파트들은

아무리 금리가 낮아져도 가격이 바닥으로 곤두박질했다.

소득 수준과 저축 수준으로는

더는 따라갈 수 없는 금액이었기 때문이다.

 

반면 아무도 거들떠보지 않던

지방의 몇천만 원짜리 나 홀로 아파트는

몇 년 사이에 가격이 2배씩 뛴 곳이 많았다.

 

==================================

 

아무리 서울이라 해도,

또 매매가와 전세가의 격차가 사상 최저라 해도,

현재 전세를 살고 있는 사람들이 감당할 수 있는 금액이 아니라면

보증금을 더는 증액해줄 수 없는 상황이므로

전세금 상승이 더뎌질 것이다.

세입자들이 돈을 마련하지 못해

다른 지역으로 옮겨갈 수도 있다.

실제로 최근 몇 년간 서울에서 경기도로

빠져나가는 인구가 계속 늘고 있다.

 

==================================

 

저평가된 곳을 찾아라

 

더 떨어질 수 없는 가격대

 

나는 신규 아파트 공급 시세보다 50% 까지 저렴한

20평대 아파트를 보면 무조건 수익률 분석을 해본다.

 

자재비, 인건비 등 건축비는

물가가 상승하는 만큼 상승하기 마련이다.

따라서 아무리 비싸다고 아우성친들

분양가가 떨어지기는 힘들다.

그런 신규 분양 아파트의 절반 가격이라면

가격 하락의 여지보다는 상승의 여지가

더 많다고 볼 수 있다.

 

그러나 주변에 입주물량이 나오지는 않는지

늘 확인해야 한다.

가장 불안한 투자는

노후 아파트와 신규 아파트의 가격이

몇천만 원밖에 차이가 나지 않는 경우다.

이때는 신규 아파트의 분양권에 급속하게 프리미엄이 붙고

노후 아파트의 거래는 침체되는 현상이 일어난다.

 

나는 30대가 매수할 만한 저렴한 아파트 위주로 투자하기에

재건축 여부에는 관심을 두지 않는다.

땅값이 비싼 서울 재건축도 어려운 판국에

주변에 빈 땅이 널려 있는 비도시 지역에서

재건축을 바라보고 노후화된 아파트에 투자하는 건 위험하다.

전 / 월세 가격이 얼마에 형성되어 있는가가 중요하지

대지 지분에는 전혀 관심이 없다.

 

저평가되어 더는 가격이 떨어지려야 떨어질 수 없는 물건은

안전하다.

경험상 이런 아파트는 매수세도 꾸준하고

정말로 가격이 떨어지지 않는다.

다른 투자자들도 비슷하게 생각하기 때문이다.

 

==================================

 

전세가가 급격히 올라 매매가에 근접한 아파트

 

투자금이 많이 들지 않는 것이 가장 좋은 경우다.

다만 전세가가 급격히 오를 때는 매매도 원활하기 때문에

매물을 찾기가 쉽지 않다.

이때는 투자자들이 진입하지 않았거나

잘 알려지지 않은 단지 위주로 접근하면 좋다.

 

매매가가 얼마나 오를지 예측하는 것은 신의 영역이다.

그러나 전세가가 얼마나 오를지 예측하는 일은 그리 어렵지 않다.

국토교통부 실거래가를 관찰하여

과거에 2년마다 얼마씩 올랐는지를 보면 쉽게 예상할 수 있다.

만약 주변에 신규 입주물량이 없다면

과거의 전세 상승폭보다 더 가파르게 오를 가능성이 크다.

예를 들어 현재 매매가와 전세가의 차이가

2,000만 원인 아파트가 있는데,

과거 2년마다 2,000만 원씩 올랐다면?

과거에는 입주물량이 약간 있었지만

향후 2년간은 전혀 계획이 없다면?

매수를 망설일 이유가 없다.

 

==================================

 

학군이 좋은 곳이 상승폭도 크다

 

가격이 상승할 때는 사람들이 선호하는 곳이 가장 크게 오른다.

그 가운데서도 초등학교, 중학교 학군 좋은 곳이 최고다.

학군은 돈으로 바꿀 수 없는 중요한 요소다.

크게 오를 아파트를 사고 싶다면

반드시 학군을 고려해야 한다.

 

모의 투자 결과 학군 좋은 새 아파트는

소액 투자가 영원히 불가능할 정도로 정말 무섭게 올랐다.

 

==================================

 

싼 아파트를 사서 예쁘게 예쁘게

 

다른 집들과 똑같은 수준으로 수리를 해서는

임대를 놓거나 매매를 할 때 큰 메리트가 없다.

 

그래서 기본적인 수리에 더해

한 가지를 생각한 것이 조명이었다.

2015년부터는 '북유럽 스타일' 로 불리는

모던한 LED 전등이 유행이다.

국민현관등, 레일등, 뽈등처럼

둥글고 큰 전구를 여러 개 활용한 디자인이 인기다.

 

다른 것은 평범한데 조명 하나 잘 갖춰둔 덕에

집이 예쁘다는 이야기를 많이 들었고,

그 덕에 만기 시에 재계약을 할 때도 수월했다.

매매를 할 때도 비교적 쉽게 성사됐다.

 

==================================

 

매매차익을 원하는 투자자 입장에서는

보증금이 높으면 높을수록 투자금이 줄어들어 좋다.

 

반대로 임대 수익을 원하는 투자자라면

보증금이 낮고 월세가 높아야 유리하다.

 

==================================

 

잔금을 치를 시점에 임대아파트나 신규 분양 아파트 매물이 쏟아질 예정이라면?

아무리 투자가치가 높아도 이때는 한 박자 쉬어야 한다.

잔금을 치를 때가 되었는데 전세가 나가지 않는다면

이보다 난감한 일도 없다.

 

전세를 맞춰줄 수 있다고 장담하는 중개소의 말도

절대로 믿어서는 안 된다.

막상 투자한 아파트의 잔금 치르는 날이 되었는데,

전세가가 하락하거나 세입자가 들어오지 않아

애먹는 경우를 여럿 봤다.

그런 상황이 예견되거든 부동산중개소에 이렇게 얘기하라.

 

"소액 투자자라 자본이 없어서 그러는데요.

잔금일에 딱 맞춰서 세입자를 구하지 못할 때

소장님이 돈을 좀 빌려주시겠어요?"

 

전세를 맞출 자신이 없다면 망설일 것이다.

하지만 전세가 귀하고 찾는 사람이 있다면

자신있게 그러마고 할 것이다.

이럴 때는 어느 정도 믿고 일을 진행해도 좋다.

우리에게는 잔금을 치를 때 중개수수료를 지불한다는 무기가 있기 때문이다.

(지역에 따라 계약시 중개수수료를 지불하는 곳도 있지만)

 

==================================

 

선순위대출이란?

 

담보물건을 대상으로 맨 처음 대출을 해주는 것을 의미한다.

즉 선순위로 대출을 받는다는 것은

차후 그 물건이 경매로 넘어간다거나 매매가 이루어질 때

가장 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 갖게 된다는 뜻이다.

 

선순위대출 다음에 추가로 이루어지는 대출이 후순위대출인데,

경매나 매매로 거래가 이루어졌을 경우

선순위대출자가 회수하고 남은 돈을 갖게 된다.

 

==================================

 

목표 수익률을 정하라

 

투자를 하기 전에 반드시 해야 할 일이 하나 있다.

얼마 동안이나 투자할지,

가격이 어느 정도가 될 때 매도할지를 정하는 일이다.

 

그런데 대출 규모와 이율이 수시로 변하는 데다

투자물건마다 가격이 다르므로

일일이 수익률을 계산하기가 번거롭다.

그래서 아예 수익률 분석표를 엑셀 시트로 만들었다.

(내가 운영하는 네이버 블로그 '복부인의 선한 부자 프로젝트' 에서 내려받을 수 있다)

프린트해서 들고 다니며 보니

일일이 계산을 하지 않아도 되어 무척 편리했다.

 

표를 보자.

9,800만 원짜리 집을 샀을 때 월세를 놓을 경우

보증금 1,000만 원에 월세 40만 원은 되어야 한다.

1억 원짜리 아파트 월세가

500에 40만 원밖에 나오지 않는다면

매수하면 안 된다.

 

표를 자세히 보면

전세보증금이 매매가의 70% 로 설정되어 있다.

전세가가 낮으면 월세 대신 전세자금대출을 받아

전세로 거주하려는 비율이 높아지기 때문이다.

이는 월세가 하락을 부추긴다.

 

전세가는 될 수 있으면 매매가와 비슷한 수준으로 높아야 한다.

그래야 높은 전세금을 감당하지 못하고

매매로 전환하는 수요가 생길 가능성이 있다.

이런 이유로 나는 전세가율이 90% 이하인 아파트에는 투자하지 않는다.

 

==================================

 

이 아파트에 투자한 이유를 정리하면 다음과 같다.

 

- 평단가가 주변 신규 아파트 시세의 50% 이하

- 수익률 분석표를 봤을 때 월세수익에 비해 저평가되었음

- 앞으로 공급이 어려운 방 3개짜리 26평 아파트라는 희소가치

 

==================================

 

==================================

 

투자자에게 가장 좋은 상환 방식은

고정금리, 3년 거치, 30년 상환이다.

 

대출이자를 내는 방식에는 세 가지가 있다.

매월 내는 금액이 큰 순서로 나열하면 다음과 같다.

 

• 원리금균등상환
  • 원금과 이자를 매달 같은 금액으로 납입
• 원금균등상환
  • 매달 같은 원금 납입
  • 이자는 조금씩 줄어든다
• 거치식
  • 원금은 상환하지 않고 이자만 납입한다

나는 거치식을 선택한다.

대출을 많이 받을수록

월세수익률과 매매 차익 수익률이 높아지기 때문이다.

거치식을 택하면 여유 자금이 생겼을 때

언제든지 갚을 수도 있다.

다만 1% ~ 2% 의 중도상환수수료가 붙으므로

잘 따져보고 상환해야 한다.

3년만 거치하면 중도상환수수료를 내지 않아도 되고

다른 상품으로 갈아타는 대환대출도 가능하다.

 

3년 거치식의 장점은 크게 두 가지다.

첫째, 금리가 계속 떨어지는 추세라면 더 저렴한 이율의 대출로 바꿀 수 있다.

둘째, 매매가가 올랐을 경우 더 많은 대출을 받을 수 있다.

그래서 여유자금이 생기고,

동시에 투자금 대비 월세수익률도 높아진다.

 

==================================

 

 

매매가 8,000만 원에 대출을 70% 받았을 때,

투자금은 1,400만 원이다.

따라서 투자금 대비 수익률은 22% 가 된다.

 

그러나 몇 년 보유 후 매매가가 1억 원으로 상승했을 때,

다시 대환대출을 받으면 70% 인 7,000만 원을 받을 수 있다.

 

투자금 1,400만 원을 모두 회수하고 나서도

매월 22만 5,000원의 순수익이 생긴다.

이때 회수한 투자금으로 또 다른 부동산을 매수할 수 있다.

월세가 잘 나올 뿐만 아니라

매매가가 오를 만한 아파트에 투자해야 하는 이유다.

 

3년 후 대환대출이 어렵거나 매매가 안 될 경우를 대비하는 방법은

원금과 이자를 최소한으로 납입하도록

30년 만기로 원리금균등상환을 하는 것이다.

이는 혹시 모를 위기를 대비하는 안전장치다.

금융위기가 와서 금리가 크게 오를 수도 있기에

이런 위험이 감지되면 고정금리로 대출을 받는 것도 하나의 방법이다.

 

==================================

 

그때 깨달았다.

뉴스만 보고 어리바리 투자자들이 우르르 몰려갈 때

나도 따라 몰려갔다가는 쪽박 차기 십상이라는 것을.

 

그리고 가슴에 깊이 새겼다.

뉴스에 떴을 때는

살 때가 아니라 팔 때라는 것을.

 

==================================

 

나는 땅도 아닌 아파트를 장기로 투자하지 않는다.

20년이 넘은 아파트에 투자하면서 30년을 바라보기에는

리스크가 크기 때문이다.

 

전세 투자를 할 때는 보통 2년 ~ 4년을 보유하고,

임대차계약이 만료되는 시점에 매도한다.

 

==================================

 

중간에 세입자가 나간다고 하면 어쩌나

걱정하는 이들도 있는데,

나에게도 세입자가 나가고 싶다고 말한 적이 있었다.

전세는 8,000만 원인데 주변 입주물량으로 하락해서

일시적으로 6,500만 원이 된 때였다.

나는 세입자에게 이렇게 말했다.

 

"요즘 전세가가 하락한 걸로 아는데요.

지금 사시는 금액으로 새로운 세입자를 맞출 수 있으면

이사 가셔도 좋습니다.

제가 여윳돈이 없어서 전세금을 내드릴 수가 없어요.

죄송합니다."

 

우리 세입자는 어쩔 수 없다며 만기까지 거주했다.

만기 때는 내가 조사한 대로 입주물량이 없어

다시 전세가가 상승했다.

그래서 더 높은 액수의 전세금을 받을 수 있었다.

 

==================================

 

전세 투자 = 2년

 

 

전세 투자는 수요가 폭발하여

전세가가 상승하는 것을 전제로 시작한다.

전세가가 상승한다는 이야기는

공급이 부족하다는 의미이고,

전세가 없어 불만의 목소리들이 터져 나오면

자치단체에서는 공급을 하기 시작한다.

 

아파트가 지어지는 데는 통상 2년 ~ 3년이 걸린다.

그리고 향후 입주물량은 정확히 정해져 있기 마련이다.

좋은 가격으로 매도하고 싶다면 그 시기를 피하면 된다.

 

가격이 폭등하면 누구나 '꼭지' 또는 '상투' 라고 생각하게 된다.

이때는 매수 심리가 얼어붙어 거래가 멈추기도 한다.

그래서 투자자라면 매도 목표 금액을 꼭 설정해야 하는 것이다.

목표한 금액에 도달하면 주저 말고 팔아야 한다.

부동산에 과도한 거품이 끼면 누구나 거품이 꺼지기를 기다리기 때문에

아무리 팔고 싶어도 사려는 사람이 없다.

 

나는 내가 소유한 부동산에 거품이 끼는 것을 원치 않는다.

그 물건의 가치만큼 평가받고,

적당한 금액으로 거래가 되어

매수자와 매도자 모두 만족하기를 원한다.

그래서 전세는 최고가로 놓을지언정

매도할 때는 최고가를 받으려고 욕심내지 않는다.

 

==================================

 

월세 투자 = 4년 이상

 

월세 투자는 전세 투자와는 또 다르다.

4년 이상 장기 투자하는 것이 좋다.

(임대사업자의 의무등록기간이 기존 5년에서 4년으로 변경되었다)

 

월세수익률이 높을수록 매매가 상승이 더딘 것이 보편적이기 때문에

4년 이하로 보유했다가 팔고 또 사는 것은 의미가 없다.

취득세, 양도세, 중개수수료, 수리비 등 비용만 자주 지출하게 되어

수익률이 낮아질 수 있다.

 

매수 당시부터 신경 써야 할 부분은 다음과 같다.

 

• 저평가되어 있는가
  • 낮은 매매가
• 희소가치가 있는가
  • 평형 / 입지
• 임대수요는 풍부한가
  • 교통 / 직주근접
• 주변에 예정된 신규 분양은 없는가
  • 입주 물량과 분양 가격

 

==================================

 

물건, 없다 해도 어딘가에는 있다

 

아파트, 언제 사고 언제 팔까.

이미 언급했듯이 답은 단순하다.

잘 팔리는 집을 사서 잘 팔리는 타이밍에 팔면 된다.

그 지표가 수요와 공급이고,

이를 현장에서 확인하는 방법이 전세물건이다.

 

전세물건이 많은지 적은지는

중개소에 물어보면 쉽게 알 수 있다.

전세를 구하는 사람으로 가장해

전세물량과 가격을 물어보면 된다.

그런 다음 "그럼 매매는 얼마 정도 하는데요?" 라고

매물 정보를 파악하는 것이다.

로열동 / 로열층 올수리는 얼마,

로열동 / 로열층 노수리는 얼마,

비로열동 / 로열층은 얼마,

이런 식으로 다른 물건의 시세를 꼼꼼히 분석해서

내가 구입할 아파트의 시세를 정하도록 한다.

 

매도 시점과 가격을 파악할 때도 마찬가지다.

전세 상황이 어떤지를 먼저 물어봐라.

전세물건이 많다고 하면

'집 팔기는 어렵겠구나' 생각하면 된다.

반대로 전세가 귀해 이사 날짜 맞추기가 쉽지 않다고 하면

'이때다' 하고 팔아야 한다.

그러나 초보 투자자들은 매물이 없을 때 사서

매물이 많을 때 판다.

가격이 오를 것만 생각했지

매물이 그렇게 많아질 줄은 예측하지 못했기 때문이다.

그래서 울며 겨자 먹기로 아파트를 장기 투자하게 된다.

 

==================================

 

그 동안 중개소 한 군데만 믿고 전세를 놓았다가

잔금을 맞추지 못한 사람을 한두 명 본 것이 아니다.

 

물론 나도 경험했다.

그래서 서른 군데에 내놓았더니

한 달이 지나도 안 나가던 전세가 엿새 만에 계약이 되었다.

 

물량이 많을 때는

최소한 서른 곳의 중개소에는 내놓아야 팔린다.

사려는 사람이 많을 때는 집이 잘 팔리니

부동산끼리 매물 정보를 공유하지 않는다.

부동산끼리 사이가 안 좋아

옆집인데도 인사조차 안 하고 지내는 곳도 있고,

두 패로 나뉘어 절반만 공유하는 지역도 허다하다.

공유한다는 뻔한 이야기에 속지 말고

중개업소는 여러 군데를 방문해보자.

 

가끔가다 매수 계약서를 작성했던 중개소에서

자신들이 세입자를 알아보겠다며

전세계약수수료는 받지 않겠다고 제안하는 경우가 있는데,

그런 때는 일주일 정도 상황을 보기도 한다.

 

==================================

 

경험을 한 가지 얘기하자면,

세종시 26평 아파트를 공동중개 매물로 소개받은 적이 있다.

나는 매도자측 중개업소에 500만 원을 깎아주면 구입하겠다고 제안했다.

그러자 그 중개소는 "그렇게는 못 팔겠다고 하는데요" 하고

딱 잘라 끊으며 가격 절충의 여지를 주지 않았다.

그런데 나중에 알고보니 매도자는 내 제안을

중개소를 통해 한 번도 전해 들은 일이 없다고 했다.

 

그날 이후 가격을 협상할 때면 중개사가 내 눈앞에서

매도자에게 전화를 하는 모습을 봐야 안심이 된다.

 

==================================

 

경기가 안 좋아질수록 금리는 점점 내려간다.

 

2008년 금융위기 때는 약 6% 였다.

2016년 현재는 같은 이자를 낸다고 할 때,

더 많은 돈을 빌릴 수 있다.

 

순전히 이자를 기준으로 해서 본다면

1998년 1,000만 원과

2016년 6,600만 원이

같은 가치인 것이다.

 

 

이런 식으로 이율이 낮아지면 돈의 가치가 떨어지기에

대출을 받은 자산가나 기업가는 짐이 훨씬 가벼워진다.

 

==================================

 

전세 헤지

 

내가 상계동에서 전세를 살고 있는데

훗날 학군이 좋은 중계동으로 이사를 가고 싶다고 하자.

이때는 집을 사서 입주하는 것이 아니라

중계동에 집을 사되, 상계동에서 계속 전세로 사는 것이다.

만약 2억 5,000만 원에 집을 사서 2억 원에 전세를 놓는다면,

내가 이사할 시점에 전세가가 2억 5,000만 원이 되든

3억 원이 되든 상관이 없다.

나중에 내가 그 집에 들어갈 때는 2억 원만 내주면 된다.

 

==================================

 

 

==================================

 

가능한 한 나에 대해 알리지 말아야 한다.

내 의도나 목적을 최대한 숨겨야 한다.

 

비밀을 누설하는 순간,

중계업자는 그 정보를 약점 삼아

'살 테만 사고 말 테면 말라' 는 식으로 나온다.

 

==================================

 

입은 닫고 귀는 열어라

 

"이 동네에서 초등학교는 어디가 가장 좋아요?"

"이 아파트는 중 / 고등학교를 어디로 배정받아요?"

"강남으로 출근하려면 버스는 어디에서 타요?"

"이 아파트 분양가는 얼마였어요?"

"여기 거주하는 사람들 직장은 주로 어떤 곳이에요?"

"이곳에서 최근에 대출을 가장 많이 받은 사람은 얼마나 받았어요?"

"이 아파트에서 평수를 넓혀 이사 가는 사람들은 주로 어느 단지로 가요?"

"어디에서 살던 사람들이 가장 많이 이사 오나요?"

"아이들 학원은 주로 어디로 다녀요?"

"최근 집값이 왜 이렇게 떨어졌어요?"

"몇 년 동안 계속 올랐던데 왜 이렇게 올랐어요?"

"대출이자가 훨씬 싼데 왜 월세를 사는 사람들이 많아요?"

 

내가 부동산중개소를 방문할 때 꼭 묻는 내용이다.

이 지역에는 어떤 사람들이 살고 있는지,

왜 여기에 살고 있는지,

어디에서 왔는지,

또 어디로 갈 것인지,

대출을 얼마나 받았는지 등

컴퓨터 앞에 앉아서 얻을 수 없는 데이터는

중개업자를 통해 얻어야 한다.

 

만약 제대로 답하지 못하고 얼버무리거나

엉뚱한 대답을 하는 중개업자라면,

그 사람과는 굳이 거래를 시도할 필요가 없다.

 

==================================

 

매수할 때 중개수수료를 조금 더 내면

전세 계약도 수월하게 이뤄진다.

전세 거래 시에도 조금 더 넉넉하게 주면

다음에 매도할 때 내 물건이 VIP 물건이 될 확률이 높다.

 

그러니 중개수수료는 아끼지 말자.

적게 주고 크게 얻을 것이다.

 

==================================

 

중개소를 잘 골라라

 

첫째, 매도측 중개소를 찾아가라.

매도측 중개소와 접촉해야

매도 사유와 매도자의 정보를 알아낼 수 있어

협상이 유리해진다.

매도측 중개소 중 물건을 풍부하게 가지고 있는 중개소를

가장 먼저 방문하고,

그 다음에 다른 중개소를 차례로 방문하라.

다른 중개소에서 몇몇 물건을 보고 왔다는 사실만으로

충분히 경쟁심을 유도할 수 있어

최고의 물건을 소개받을 확률이 높아진다.

한 중개소에서 모든 물건을 보는 것은

협상의 우위를 중개업자에게 넘겨주는 꼴이다.

 

둘째, 공유되지 않는 부동산을 공략하라.

내부 수리 상태가 양호하고

집주인의 사정으로 급하게 나온 매물이 있다고 치자.

시세보다 저렴해서 굳이 다른 중개소와 공유하지 않아도

충분히 거래할 수 있는 물건이다.

그래서 정말 좋은 매물은

중개소 한 군데에 숨어 있을 확률이 높다.

 

==================================

 

급매 이유를 알아내라

 

급매로 나오는 물건의 매도 사유는 대체로 다음과 같다.

 

[1] 아파트를 분양받아 이사할 때

매도 사유가 분양받은 아파트로 이사하는 것일 때는

가격을 깎기 쉽다.

해외 이민이나 지방 발령도 마찬가지다.

 

만약 마음에 드는 집이 급매로 나왔는데

살 돈이 없다면 어떻게 해야 할까?

매매가가 3억 원이라면

대출은 2억 1,000만 원이 가능하다.

이때는 대출을 받아 미리 사서 매도자가 이사 나가기 전까지

한 달이나 두 달간 110만 원 정도의 원리금을 내면 된다.

 

[2] 이혼 예정이거나 이혼한 집일 때

중개소에 이렇게 말하면서 압력을 좀 넣어본다.

"이 집에서 얼마나 지지고 볶고 싸웠겠어요.

이런 집을 누가 사겠어요?

깎아준다면 제가 사겠지만

안 깎아주시면 저도 별로 살 생각이 없어요."

 

[3] 일시적 1가구 2주택자가 비과세를 위해 매도할 때

집이 1채뿐일 때,

그리고 일시적 1가구 2주택일 때는

집을 팔아도 양도소득세를 내지 않는다.

그러므로 1가구 2주택이라면,

정해진 기간 내에 집을 팔아야 세금을 내지 않는다.

매도자가 이런 상황일 때

매수자 입장에서는 가격을 깎을 좋은 기회다.

매도자로서는 이 집을 팔아야 1가구 1주택이 되어

다른 집을 팔 때 양도세를 내지 않기 때문이다.

게다가 매매차익이 크면

세금이 수천만 원에 달할 수도 있기 때문에

서둘러 팔고 싶어 한다.

중개소에 물어봤는데

"팔 때 되니까 팔지요" 라고

무성의한 답변을 하는 곳이라면

매도자랑 친하지 않은 중개소이니

살포시 나오도록 하자.

중개소에서 매도 사유를 알려주지 않으면

등기부등본을 떼어보고 유추할 수 있다.

빚이 하나도 없는 집은

경제적 여유가 있다는 뜻이고,

다른 집을 더 소유하고 있을 확률이 높다.

이때는 등기부등본상에 있는 매수가격을 보고

세금이 어느 정도 나오는지 눈치껏 계산을 해놓고

협상에 들어가면 된다.

등기부등본을 계약금 송금할 때에야

떼어보는 것은 너무 늦다.

가격 협상을 하기 전에

마음에 드는 집 두세 군데의 등기부등본을

미리 떼어서 비교해가며 봐야 한다.

 

[4] 지저분한 집일 때

구조가 같은 집이라면 내부는 똑같다.

눈에 보이는 인테리어에 흔들리면 안 된다.

도배는 새로 하면 되고

고장난 곳은 수리하면 된다.

그러니 깨끗한 집보다는 지저분한 집을 골라라.

살림이 어지럽고 수리 상태가 엉망인 집은

다른 사람들도 매수하기를 꺼리므로

가격 협상에 유리하다.

어차피 도배를 새로 하는 데 드는 돈은 똑같다.

집 내부가 얼마나 깨끗한지 대신

볕이 잘 드는지, 조망이 좋은지,

단열이 잘되는지 등에 신경을 써야 한다.

단열이 잘되는 아파트인지를 파악하는 노하우는

새시를 교체한 세대가 어느 정도인지 살펴보면 된다.

똑같이 20년 된 아파트에 매매가가 비슷한데

어떤 곳은 고층에도 새시를 교체한 곳이 많고,

어떤 곳은 1층 ~ 2층도 교체한 곳이 거의 없다고 한다면?

당연히 후자가 단열이 잘되는 아파트다.

 

[5] 이민, 사망, 전세 만료 전

반년 후에야 입주가 가능한 집은

잘 팔리지 않는다.

그래서 가격 조정이 쉽다.

집주인이 전세를 끼고 팔고자 한다면

돈이 급해서인 경우가 많으니

이때도 집값을 깎기 쉽다.

대출이 많은 집도 가격 협상에 유리하다.

빚이 많은 사람은 마음의 여유가 없어

어떻게든 팔고 싶어 조금해한다.

이 밖에 집주인이 사망하기 전 매도하고자 할 때,

상속 / 증여 등 재산을 정리하고자 할 때 등이 있다.

이민 / 해외 체류로 집을 관리하기 어려워서

빨리 처분하고 출국하고자 할 때도 그렇다.

매수자가 적은 비수기나

수요에 비해 매물이 많을 때도

가격 조정이 쉽다.

단, 가격 조정에 유리한 상황이라고 해서

터무니없는 금액으로 깎으려 들어

매도자의 마음을 상하게 해선 안 된다.

이래서는 모처럼 좋은 기회를 놓칠 수도 있다.

부동산은 집보다는 사람에게 집중할 때

투자에 성공할 가능성이 커진다.

 

==================================

 

세입자가 만기 전에 나갈 때

 

"이 집을 2015년에 매수해서 전세 만기가 되는 2017년에 매도할 생각이었어요.

그런데 사모님이 1년 만인 2016년에 퇴거하시겠다고 하니,

새로 세입자를 들이면 2018년에야 집을 팔 수 있습니다.

전세 기간이 2년이니까요.

그러면 제 투자 계획이 틀어질뿐더러

다시 세입자를 들이는 데 도배비와 중개수수료 등 손해가 많아요.

그러니 이번에 중개수수료는 부담해 주세요."

 

혹시 중개수수료를 낼 수 없다고 하면 이렇게 말한다.

 

"그럼 대신, 계약서 새로 안 쓰고 전전세 형식도 좋으니

나머지 기간 동안 살 세입자 구해놓고 만료 시에 퇴거하세요.

그럼 저는 괜찮습니다."

 

주민등록상 퇴거를 할 수 없으므로 세입자는 아무 말도 하지 못한다.

만기 전에 이사할 때는 세입자가 중개수수료를 내야 하는데

(만기를 채우고 새 계약이 이뤄질 때는 집주인이 부담하는 부분)

이 규정을 모르는 사람도 있으므로 미리 협의해놓도록 한다.

 

==================================

 

세입자가 만기 시 나갈 때

 

다음 세입자로부터 받아야 보증금을 내줄 수 있다는 점에 대해 양해를 구하고,

집을 보여주는 수고로움에 대해 미안한 마음을 전한다.

 

"저도 전세를 살고 있기에 여윳돈이 없어서 전세금을 내드리기가 어렵습니다.

그래서 다음에 들어오실 분과 같은 날짜로 맞춰서 이사해주셔야 하는데

괜찮으시겠어요?

그렇게만 해주신다면 이사 날짜는 언제든 상관없습니다.

번거롭게 해드려 죄송합니다."

 

세입자가 갈 집을 미리 구해놓지 않도록 당부하는 것도 잊지 말아야 한다.

들어갈 날짜를 미리 정해놓으면 들어올 세입자를

그 날짜에 맞는 사람만 구해야 해서 쉽지 않다.

들어올 세입자가 먼저 정해지고,

거기서 받은 보증금을 주면,

그 돈으로 집을 구하러 다니는 것이 순서임을 잘 설명해야 한다.

가끔 미리 집을 구해놓아서

들어올 세입자와 날짜가 맞지 않아 계약이 어려운 경우가 종종 생긴다.

 

==================================

 

세입자가 계속 거주하고 싶어 할 때

 

세입자는 계속 거주하고 싶어 하는데 매도를 해야 할 때가 있다.

주인이 집을 파는 걸 달갑게 여기지 않는 세입자가

일부러 집을 지저분하게 하거나

바쁘다며 집을 보여주지 않는 경우가 더러 있다.

심하면 중개소의 전화를 아예 피하기도 한다.

 

매도하고자 할 때는 가장 먼저 세입자를 찾아가

지금 살고 있는 집을 매수할 의사가 있는지 물어본다.

매수할 의사가 없다고 하면,

그 다음으로는 더 거주하고 싶은지 이사를 하고 싶은지를 물어본다.

만약 전세로 더 거주하기 원한다면 이렇게 얘기하자.

 

"제가 중개소에 사모님이 2년 더 거주하고 싶어 하신다고 얘기해 놓을게요.

전세 투자자 위주로 모셔오라고 하겠습니다.

투자자 입장에서는 세입자 안 구해도 되고 수리 안 해도 되니 훨씬 좋지요."

 

협상의 기본은 항상 '상대방에게 최대의 이익을 주는 것' 이다.

혹시 세입자가 나중에 말을 바꾸어 불편한 논쟁이 생길 수 있으므로

중요한 협상 내용은 문자메시지나 음성통화 녹음을 해서 보관하도록 하자.

 

==================================

 

전세 만기 시 매도가 어려울 때

 

전세 만기가 됐는데 집이 팔리지 않은 채 시간이 흐른다면

묵시적 갱신 혹은 2년 재계약 가운데 하나를 선택해야 한다.

이럴 때는 집이 팔릴 때까지 세입자가 몇 달 더 거주하는 것이

집주인 입장에서는 가장 좋다.

그렇지 않으면 재계약을 해서 또다시 2년을 보내야 하기 때문이다.

이런 점에서 세입자에게 전세금을 올리지 않은 채

몇 달을 더 거주할 수 있다는 이점을 강조한다.

그리고 세금 문제 때문에 올해 내로 매도해야 하는

나의 안타까운 사정도 감정에 호소한다.

 

혹시 세입자가 '묵시적 갱신' 이라고 말을 바꾸는 일이 일어나지 않도록,

이 부분도 문자메시지와 음성녹음으로 자료를 확보해놓는 것이 중요하다.

세입자가 대출을 받아 이사를 가게 되면

이자는 대신 부담하겠다고 해야 한다.

 

==================================

 

묵시적 갱신

 

임대차기간이 만료되었는데 임대인과 임차인 간에 계약에 관해

특별한 의사표시가 없을 경우,

현재의 임대차 관계를 존속시키는 것을 말한다.

즉, 계약기간이 자동으로 연장된 것으로 본다.

이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 것으로,

이후 기간 중 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고

통지한 날로부터 3개월이 경과하면 나갈 수 있다.

반면 임대인은 해지권이 없어서

이전 계약 조건의 기간을 지켜야 한다.

 

==================================

 

후각을 자극하라

 

막 수리를 끝낸 뒤인 데다 사람이 살지 않아 환기를 제대로 할 수 없으니

집에서는 퀴퀴한 냄새가 났다.

기대를 안고 현관문을 열고 들어섰는데

좋지 않은 냄새부터 난다면 어떤 기분이겠는가.

그래서 현관 입구에 과일 향이 나는 방향제 하나를 두었다.

이제 집을 보러 오는 사람들은

새콤달콤한 향기로 이 집과 첫 만남을 갖게 될 것이었다.

집의 넓이가 있기 때문에 방향제는 향이 조금 강한 것으로 골랐다.

가격은 1,000원이었다.

실제로, 얼마 안 돼 세입자가 들어왔다.

 

==================================

 

폭신한 슬리퍼 두 켤레

 

나는 장판이 찢어지지 않은 한 새로 교체하지 않는다.

대신 묵은 때를 싹 벗겨내고 거울처럼 반들반들해질 때까지

몇 번이고 닦아 놓는다.

그렇게 티끌 하나 없이 닦아놓았는데

집을 보러 온 사람들이 신발을 신은 채 장판 위를 마구 걸어 다닌다면

내 노력은 헛수고가 될 것이다.

또한 집을 보고 간 세입자의 입에서는 이런 말이 나올 것이다.

 

"바닥이 더럽던데 장판도 해주세요."

 

장판을 교체하려면 수십만 원의 비용이 든다.

중개소를 통해 신발 신고 들어가지 말라고 당부할 수도 있겠지만,

가장 효과적인 방법이 따로 있다.

슬리퍼를 사서 현관문 앞에 가지런히 놓아두면 된다.

굳이 말하지 않아도 사람들은 자연스럽게

신발을 벗고 슬리퍼로 갈아 신은 뒤 집 안으로 들어간다.

 

==================================

 

행운의 말소리

 

제법 높은 가격으로 나온 집이 있었다.

가보니 인테리어가 썩 잘되어 있는 것도 아니고

가격이 높을 이유가 없었다.

그런데 중개업자가 갑자기 집주인의 자녀들 이야기를 시작했다.

 

"여기가 아들은 의사에 딸은 사법고시 패스한 집이예요."

 

처음에는 조금 황당하기도 했지만 듣고 있자니

이왕이면 일이 잘 풀리는 집에서 살고 싶다는 생각이 들었다.

 

==================================

 

매도는 6월 1일 이전에

 

매도는 가능한 한 6월 1일 이전에 하는 것이 좋다.

재산세가 6월 1일에 나오기 때문이다.

 

==================================

 

구미산업단지에서 일하는 사람들은

수입이 많음에도 전세를 산다.

그것도 반드시 전세권 설정을 하면서 말이다.

 

시간이 지나면서 그 이유를 알았다.

구미산업단지에 직장이 있는 사람들은

고향이 그곳이 아니었다.

서울이나 수도권으로 가고 싶은 마음이 항상 있고,

또 준비하고 있다.

내 집 마련을 서울이나 수도권에 하고 싶지

구미에 하고 싶지는 않은 것이다.

 

갑자기 타 지역으로 발령이 나는 경우도 허다했다.

항상 전세권 설정을 하는 것도

급히 이사하다 보면 보증금을 반환받지 못하는 경우가 생길 수 있으니

이를 방지하기 위해서였다.

 

들어오는 세입자마다 1년을 못 채우고 나갔다.

이런 경우 세입자가 중개수수료를 내게 되어 있다.

또 계약이 새로 될 때마다

전세가는 조금이라도 올라가기 마련이었으므로,

투자자 입장에서는 수수료 지출 없이

전세금을 계속 올려 받을 수 있는 이점이 되기도 했다.

 

==================================

 

 

준공공임대주택으로 등록하여

10년 이상을 보유하면 양도소득세가 면제된다.

10년 동안 세제 혜택을 누리면서

시세차익도 누릴 수 있는 아파트의 특성을 나열해봤다.

 

• 2017년까지 입주하는 분양권 혹은 새 아파트
• 신도시나 택지개발지구 내의 초 / 중학교 인접 아파트
• 초기 전세가격이 아주 높게 형성될 수 있는 곳
• 59㎡ ~ 84㎡ 크기의 주택
• 입주 시점까지 프리미엄이 지속적으로 올라가는 곳
• 10년 후에 대체재가 없는 입지를 가진 곳

이런 조건의 아파트를 매수하여

준공공임대주택으로 등록하면

59㎡ 이하 분양권의 경우에는 취득세가 면제된다.

단점은 연간 5% 밖에 증액하지 못하니

초기 전세가격이 높을 만한 곳을 예상해야 한다는 것이다.

 

매도 시점을 봤을 때,

10년 된 아파트를 매도하는 것이므로

수리하거나 관리할 일도 그다지 없다.

재건축이 불가능한 30년 된 15층 아파트에 투자해서

성공적인 결과를 낸 사람은 거의 없다.

고층 아파트의 역사가 그만큼 짧기 때문이다.

그래서 준공공임대주택으로 등록할 때는

될 수 있으면 지은지 10년 이내의 아파트로 하는 것이

매도할 때 안전하다.

 

10년 후에도 수요자의 선호도에 변화가 없으려면,

그 지역을 대체할 만한 택지나 신도시가

가까이에 생기지 않아야 한다.

그래서 나는 아파트 내에

가능한 한 길을 건너지 않는 곳에

초등학교가 있는 물건을 선호한다.

아이들이 길을 건너는 위험을 줄일 수 있기 때문이다.

 

==================================