[핵심요약] 나는 부동산과 맞벌이한다 (너바나)

나는 부동산과 맞벌이한다 국내도서 저자 : 너바나 출판 : 알키 2015.05.15 상세보기

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만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면,
이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.
투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다
위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.

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'레버리지 효과' 란 차입금 등 타인 자본을 지렛대로 삼아
자기자본이익률을 높이는 것을 말한다.

가령 5억 원의 자기자본을 투자해 1억 원의 수익을 올렸다면
자기자본 이익률 (수익률) 은 20% 가 된다.
하지만 자기자본 3억 원에 타인자본 2억 원을 더해 1억 원의 수익을 냈다면
자기자본 이익률은 33.3% 가 된다.

따라서 당신이 대출금리보다 더 큰 수익률을 올릴 수 있다면
이를 활용해 투자하는 것이 유리하다.

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부동산이 다른 투자법에 비해 세금이 많다는 것에는 전적으로 동감한다.
하지만 이 이야기는 나무만 보고 숲을 보지 못할 때 나올 수 있는 우려에 불과하다.

세금이 가장 걱정인 당신이 선택해야 할 투자법은 주식형 펀드다.
하지만 유의해야 할 점이 있다.
펀드 투자는 세금은 없어도
세금보다 높은 판매수수료와 운용수수료, 수탁보수 등의 비용이 든다는 사실이다.
세금은 적지만 투자자 입장에서 세금보다 큰 비용을 투자기관에 납부해야 하는 셈이다.

적금과 채권은 어떤가?
매도 시 15.4% 의 이자소득세가 적용된다.
이에 비해 부동산은 아파트 투자 시 취득세 1.1%, 재산세 0.25% (공시가격 기준), 양도소득세 6~38% 를 납부해야 한다.
양도소득세의 경우 1,200만 원 이하의 수익이라면 양도소득세율이 6% 이기 때문에
오히려 예금이나 채권의 이자소득세 15.4% 보다도 적다.

세금을 덜 내는 것 vs 수익을 많이 얻는 것

투자자가 세금을 많이 낸다는 것은
그만큼 수익이 많다는 것이고
연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다.

우리가 투자를 하는 것은
세금을 덜 내기 위해서가 아니라
수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.

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무피 투자는 '준 무피 투자' 와 '실 무피 투자' 로 나눌 수 있다.

준 무피 투자는 보증금과 대출을 이용해 부동산을 매입하는 것으로,
보증금과 대출을 더했을 경우 투자금이 거의 들지 않는 투자다.

실 무피 투자는 대출 등을 이용하지 않고도 낙찰을 통해 부동산을 매입하는 것으로,
보증금으로 투자금을 전액 회수하기에 오히려 돈이 남는 투자다.

통상적으로 준 무피 투자는 일반적인 부동산 매매를 통해 실현 가능하지만,
실 무피 투자는 부동산 경매로 실현되는 경우가 많다.

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월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은
지출을 줄이는 것이었다.

지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금한 결과
1년에 약 2,000만 원의 투자비를 마련할 수 있었다.
지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고
그 돈으로 1년에 여러 채의 부동산을 매입하는 것이
당시 내가 쓴 전략이었다.

그리고 이 전략은 지금까지 유지되고 있다.

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초기에 투자한 부동산 중 대부분은 수익형 부동산으로,
내게 월세를 가져다주는 것들이었다.

당시 나의 원칙은 대출을 제외하고 12% 의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것이었다.
상가는 공실일 때 대출이자와 관리비 부담이 너무 크기 때문에
아파트와 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근했다.

그렇게 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작했다.
이를 통해 월세 500만 원 이상의 수익이 창출되자,
더 이상 투자금을 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었다.

대신 그 동안 고생해온 아내의 헌신에 보답하기 위해
더 많은 생활비를 지원했고,
여윳돈으로 1년에 한 번씩 가족 여행을 다녀올 수 있게 되었다.

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월급과 수익형 부동산 투자로 인한 수익으로
어느 정도 월 수입이 많아지자
내 월급 전부를 생활비로 쓰기 시작했다.

평소 월급이 적다고만 생각했는데
모으지 않고 전부를 쓸 수 있게 되니
생활비로는 충분했다.
나머지 월세 수입은 모두 부동산에 재투자했다.

수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등
현금흐름이 발생했다는 점은 감사한 일이었지만
처음 내가 가진 목표 30억 원을 모으는 데에 한계가 있다는 걸 알았다.
워낙 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았던 것이다.

따라서 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다.
임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하게 되면
아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이었다.
실제로 내가 마련한 시세차익형 부동산들이 종종 그러한 기쁨을 내게 안겨 주었다.

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부동산에 투자하는 사람들은
물건을 팔고 사고를 반복해서 수익을 얻는 경우가 대부분이지만
나는 그렇게 하지 않았다.
부동산을 매수하고 매도해서 종잣돈을 불리는 전략은
성장에 한계가 분명히 있기 때문이다.

1+1=2
2+2=4
4+4=8
8+8=16
이러한 식으로 투자한 물건은 100% 수익을 얻을 수 있다.
하지만 이 전략으로 부자가 되려면
'부동산 가격이 계속 오르는 행운' 이 꾸준히 이어져야 한다.
아예 불가능한 일은 아니지만 그 확률은 매우 희박하다.
만약 앞의 공식 중 마지막 '16' 이라는 결과를 얻는 것에 실패한다면
단번에 무너질 수도 있다.

그래서 나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다.
이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고
월세를 통해 투자금이 생기며
전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.

이 정도의 시스템을 갖게 되면
부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다.

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부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다.
여름철 가장 무더울 때와 장마철
그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설 전까지다.

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고연봉을 주는 대기업이 위치한 지역이나
향후 우리나라를 먹여 살릴만한 기술을 보유한 기업이 있는 지역은
유심히 살펴볼 필요가 있다.

그리고 그 지역의 물건 중 매매가와 전세가가 붙어 있는 것이 있다면
주저하지 말고 투자하라.

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우리는 직접 일하지 않으면서도 얼마든지
돈을 벌어오는 맞벌이 상대를 만들 수 있다.
부동산 투자의 원리를 이해하지 못하는 사람들은
믿기지 않을지도 모르겠다.

앞서 소개한 상가 또한
투자금은 1,000만 원도 들지 않았다.
그럼에도 불구하고 한 달에 180만 원이 월세로 들어온다.
이런 상가를 5채 가지고 있다면
약 5,000만 원이 안되는 돈으로
약 900만 원의 월세를 받게 되는 것이다.

이 말을 듣고 "말도 안 돼!" 라고 말한다면
당신은 투자에 대해 전혀 모르는 사람이며,
좀 더 세상을 알아갈 필요가 있다.
당신이 "가능은 하겠지만 그런 물건이 어디 있어?" 라고 말하는 사람이라면
좀 더 투자에 대해 깊이 연구할 필요가 있다.

이것이 가능한 것은
현재 수익형 부동산에 자칫 과도해 보이는
레버리지를 활용하는 것이 가능하기 때문이다.
상가는 현재 적게는 매매가의 80%
많게는 매매가의 90% 대출을 받는 것이 가능하다.

대출이 너무 많은 게 아니냐며 우려를 표할 수도 있다.
상가나 오피스텔, 빌라 등 수익형 부동산 투자에 익숙하지 않기 때문일 것이다.
그러나 당신이 모를 뿐 대부분의 기업과 은행 같은 경제주체들은
이와 같은 방식으로 영업이익을 발생시킨다.

만약 당신이 안전지향적인 사람이라면
대출을 받지 않는 것이 좋겠지만,
더 큰 수익을 얻고 싶다면 리스크 (= 대출) 는 필수가 될 것이다.

다만, 수익형 부동산에 투자하기 전 다음 사항은 반드시 체크해야 한다.

첫째, 환금성 (매매로 내놓을 때 거래가 용이한지)
둘째, 수익률 (대출이자를 납입하면서 금리가 올라도 충분히 목표 수익이 나는지)
셋째, 원금 보전성 (돈을 잃지 않을 투자인지) 

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소액으로 수익형 부동산을 매입하고 그 보유 개수를 늘려간다면
월세 500만 원을 받는다는 것이 그리 어려운 목표는 아니다.

월세 500만 원을 가져오는 수익형 부동산을 만들고 싶다면
다음의 기본 원칙을 반드시 지키며 투자하기 바란다.

첫째, '낙찰가 = 대출 금액 + 보증금' 으로 내 돈이 거의 들지 않아야 한다.
둘째, 월세로 들어오는 돈이 대출이자를 훨씬 상회해야 한다.
셋째, 지속적으로 보유 물건을 늘려야 한다.

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일단 임대를 놓으려면 주변 부동산 중개사무소의 협조가 우선되어야 한다.
처음 물건을 보러 갔을 때 이 물건에 대한 중개사무소의 인식이 좋지 않다는 걸 알고 있었지만,
상가를 매입한 이후에도 그들은 물건을 보러 오지도 않았다.

나는 상가를 깨끗이 청소하고 수리부터 시작했다.
인근 중개사무소에서는 왜 수리를 하느냐고 내게 훈수를 두기도 했다.
상가는 임차인이 들어올 때 필요에 따라 새로 인테리어를 하는데,
미리 수리를 하면 수리비가 2중으로 들 수 있기 때문이다.

하지만 내 생각은 달랐다.
어디서나 마찬가지지만, 부동산 투자에도 첫 인상이 굉장히 중요하다.
'같은 값이면 다홍치마' 라는 말처럼
상가 건물을 구하는 임차인이 왔을 때 지저분한 인상을 주기 싫었던 것이다.

그 다음으로 한 것은 이 상가의 장점을 일목요연하게 요약한
임대 홍보 브로슈어를 제작한 것이다.
부정적인 태도로 일관하던 부동산 중개사무소 사장들도
홍보 브로슈어에 적힌 장점 문구를 보며 고개를 끄덕였고,
지저분한 상가에서 깨끗하게 변모한 상가를 본 후 중개를 시작했다.

직접 부동산 중개사무소에 상가 임대를 내놓을 때는
해당 물건 주변 중개사무소 뿐만 아니라
상가 임대료가 더 비싼 다른 지역의 중개사무소에도 세를 놓았다.
임차인 입장에서 상대적으로 권리금이나 세가 부담될 경우,
차선으로 선택할 수 있게 하기 위해서였다.

하나 팁을 주자면, 요즘에는 임대 물건을 동영상으로 촬영해서
유튜브나 에버노트에 올린 뒤
부동산 중갯무소에 문자나 카카오톡으로 보내는 경우도 있다.
경매로 나왔던 물건이나 공실인 물건의 경우
중개사무소에 부정적인 인상을 줄 수 있지만,
인테리어가 잘 된 물건의 사진이나 동영상을 보면
중개업자의 마음을 사로잡을 수 있고
그렇게 되면 가장 든든한 우군을 얻는 것이나 마찬가지이기 때문이다.

그렇게 해당 물건이 지속적으로 온/오프라인에 홍보되면서
마침내 임차인을 구할 수 있었다.
대출금이 많다는 점에서 임차인이 꺼리긴 했으나
물건의 원래 가치가 10억 원이 넘는데
매도인의 사정상 낮은 가격에 나왔음을 강조했다.
매물로 나온 주변 상가 가격을 꼼꼼하게 비교한 임차인은 계약을 체결했다.

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투자하기 전 물어야 할 질문

첫째, 이 투자로 어떤 손해가 일어날 수 있는지 가늠할 수 있는가?
둘째, 이 리스크를 스스로 통제할 수 있는가?
셋째, 이 물건에 투자하면 원금을 보존할 수 있는가?
넷째, 이 물건의 수익률 (대출을 제외한) 이 내가 목표로 하는 수익률에 부합하는가?
다섯째, 이 물건은 매도할 때 다른 사람이 바로 받을 만큼 매력적인가?

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거주 지역은 가장 잘 아는 곳이기에
그 지역의 장단점을 파악하기가 쉽다는 것이 큰 장점이다.

• 인터넷 사전조사
  • 아파트
    • 추천 사이트
      • 네이버 부동산 (가장 신뢰할 만하고, 보기에도 편함)
    • 사전조사 내용
      • 세대 수와 아파트의 향, 입주 연도, 난방 방식, 아파트 단지 구성 내용, 평형별 평면도, 시세 추이 내역, 부동산 상호 및 연락처
  • 다가구 및 빌라
    • 추천 사이트
      • 서울특별시 부동산정보광장
      • 경기도 부동산 포털
    • 사전조사 내용
      • 매매가, 전/월세가, 부동산 관련 정보
      • 빌라의 경우 아파트처럼 시세를 파악하기가 쉽지 않은데, 이 때는 주변 건물의 시세를 조사하면 대략적인 시세를 알 수 있음
• 부동산 중개사무소 전화 문의
  • 반드시 10군데 이상의 중개사무소에 연락해서 문의
    • 해당 물건의 시세를 정확히 파악 가능
    • 앞으로 자신이 거래할 중개사무소를 제대로 선택하기 위한 목적
  • 매도자 (임대인), 매수자, 임차인, 이 3명의 입장에서 문의하는 것이 좋음
• 부동산 중개사무소 방문
  • 가급적 혼자 보다는 둘이서
    • 신혼부부 강추
      • 신혼으로 보이는 부부가 함께 가면 중개사무소에서는 대부분 실수요자라고 생각하고 친절하게 응대해줌
    • 남성 여러 명이 중개사무소에 방문하면 실수요자라기보다는 시세를 조사하러 온 투자자로 보임
      • 애써 부동산 브리핑을 한 뒤 남 좋은 일만 시킨다고 생각해 반기지 않을 수 있음
      • 자기 손님도 아닌 사람에게 매매가나 임대가를 브리핑 하는 것이 내키지 않을 수 있음
      • 동네 주민인데 전세가 만기되어 이사를 가려고 한다는 식으로 접근 필요 (복장도 중요)
• 임장보고서 작성
  • 부동산에서 가장 중요한 요소
    • 현장을 떠나지 않는 것

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직원은 혼자 일하지만
사장은 협업하거나 다른 사람에게 돈을 주고 일을 위임한다.

직원은 일을 한 만큼 돈을 받지만,
결국 큰 돈을 버는 것은 사장이라는 것을 꼭 기억하라.

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계약서에 월세 연체 시 특약 사항을 명시하라.

임차인이 차임을 연체하였을 경우 가산금을 연 20%씩 넣는다.

간혹 계약할 때 이 조항을 문제 삼는 임차인이 있는데,
이는 임대료를 잘 지급하지 않을 경우에 해당하는 것이므로
"월세를 연체하실 건가요?" 라고 물으면 당연히 그들은 아니라고 대답한다.
그러면 "월세를 제 때 낼 경우 전혀 문제될 것 없는 사항이니 부담 가지실 필요는 없어요" 라고 이야기 한다.
그리고 종전에 월세가 밀려서 명도소송을 진행했고
그에 따른 피해가 컸기에 이렇게 특약 사항을 넣었다는 설명을 덧붙인다.

이렇게 이야기하고 나면 임차인에게는 2가지 압박감이 밀려올 것이다.
하나는, 월세를 내지 않을 경우 연체료까지 내야 한다.
다른 하나는, 월세를 연체하면 집주인이 강하게 대응할 수 있다.
이렇게까지 이야기하면 대부분의 임차인들은 월세를 밀리지 않는다.

임대인이 월세를 늦게 내는 경우 나는 바로 문자를 넣는다.
'안녕하세요? 사장님. 어제가 월세 입금기일인데 아직 들어오지 않았네요. 확인 부탁드립니다. 오늘까지 월세가 들어오지 않으면 계약서에 명시한대로 20%의 가산금이 붙습니다. 오늘 이후엔 가산금을 포함해 입금해 주셔야 합니다.'
이렇게 문자를 보내면 임차인으로부터 바로 전화가 온다.
대부분은 특약 사항을 제대로 보지 못해서 이 내용을 몰랐다고 이야기한다.

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월세 일자를 매월 말일로 정하라

원룸을 15채 가지고 있는 지인이
월세 관리가 어렵다고 내게 하소연한 적이 있다.
한 달에도 월세가 들어오는 날이 여러 번이다 보니
매번 신경 쓰기도 힘들고 그 날짜를 자꾸 잊게 된다는 것이었다.

월세 입금 날짜를 매달 말일로 통일하라고 권했다.
그렇게 말한 이유는 직장인 중 대부분은 매달 25~30일에 월급을 받기 때문에
월세를 받기 용이할 뿐더러
한 달 내내 월세가 들어왔는지 체크하는 것보다
매월 1일 SMS 문자를 통해 월세가 들어왔는지 체크해서 관리하는 것이
부담이 줄기 때문이었다.

지인은 내가 권유한 대로 월세 날짜를 변경했고,
날짜를 맞추느라 며칠 동안 무료로 집을 사용하게 된 임차인들이
좋아했다고 이야기해주었다.

입금 일자를 통일하는 것은 관리에 큰 도움이 된다.

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임차인을 선별하여 받아라

고의로 보증금을 적게 걸고 월세를 연체한 뒤
나중에 야반도주를 하는 경우가 있다.
따라서 임차인이 통상보다 보증금을 적게 걸거나
보증금 없는 임차를 원한다면
당신의 정신 건강을 위해 과감히 거절하는 것이 좋다.

보증금은 집 주인을 위한 최후의 보루다.
임차인이 계속해서 월세를 내지 않아 속을 썩이고
최악의 상황으로 치달아 명도소송을 진행하게 될 경우
약 6개월의 시간이 소요된다.
심지어 임대인이 보낸 송달을 임차인이 받지 않을 경우
그 이상이 걸릴 수도 있다.
따라서 보증금은 최소한 '월세 x 10' 정도의 금액을 받아두는 것이 좋다.
만약 임차인이 이 정도 수준의 보증금을 낼 능력이 없다면
당신 자신을 위해 임차인을 받지 않기를 권한다.

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월세 2회 이상 연체 시 법적 절차를 진행하라

임차인이 월세를 2개월 이상 내지 않았을 경우
특히 첫 달부터 속을 썩이는 경우
상대방은 상습범일 가능성이 크다.
그럴 때는 재빠르게 법적 절차를 밟아야 한다.
통상적인 법적 절차는 다음과 같다.

• 연체 2개월 시
  • 내용증명 작성 및 배달증명으로 등기 송부
• 연체 2개월 + 2주
  • 내용증명 송부된 내용으로 명도소송 및 점유이전금지 가처분 진행 (전자로도 진행 가능)
• 연체 3개월 시
  • 가처분 집행
• 이후
  • 명도소송 판결문에 따른 강제집행 진행

대부분 임차인은 임대인이 이와 같은 법적 절차를 밟을 경우
월세를 내거나 이사를 나간다.
중요한 것은 일단 문제가 생겼다면, 반드시 초기에 대처해야 한다는 것이다.
만약 그렇게 하지 않을 경우 호미로 막을 것을 가래로 막는 일이 발생할 수도 있다.

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연체하는 임차인도 사람임을 잊지 마라

많은 임대인들이 월세를 연체한 임차인과 통화하거나 대면할 때
보편적으로 저지르는 실수 중 하나는
임차인에게 본인의 불편한 감정을 여과 없이 표출하는 것이다.
그래서 오히려 임대인을 골탕 먹이기 위해 고의로 더 월세를 내지 않는 일도 생긴다.

따라서 가급적이면 합리적인 선에서 임대인의 권리를 보장하고
임차인의 자존심까지는 건드리지 않도록 주의하길 바란다.
그도 한 가족의 가장일 수 있다.
월세 납기일을 조금 늦추어주는 것도 방법이다.
처음부터 월세를 내지 못한 임차인을 비난하기보다
그럴 수밖에 없는 상황에 놓인 처지를 안타까워하며 따뜻한 마음을 가지자.
그러고 나서 이 문제를 함께 해결할 수 있는 방법을 찾아본 후에
최악의 경우로 치달을 경우엔 계약을 해지하고
합리적인 절차에 따라 임차인을 내보내는 방법을 써야 할 것이다.

임차인 또한 존중받아야 할 사람임을 기억하고 이해하려고 한다면
임대 관리에 대한 스트레스가 크게 줄어들 것이다.

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6,700만 원짜리 아파트는 얼마까지 떨어질 수 있을까?

3,000만 원?
1,000만 원?
0원?

정답은 5,000만 원이다.
당시 아파트의 전세가가 5,000만 원이었기 때문이다.

전세가는 그 물건의 실제 사용가치라고 볼 수 있다.

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첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.
둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.
셋째, 주변에 향후 공급 (분양 물량) 이 없는지 확인하고 골라라.
넷째, 대단지 아파트일수록 좋다 (최소 500세대 이상)
다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.
여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다.

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